预测二:土地财政向税收财政、股权财政转型
土地财政面临转型,土地财政占地方财力三成,地方债务问题凸显,亟待化解,推动向税收财政和股权财政转型。
在土地财政制度设计中,地方政府依赖土地财政,房地产的直接税收及土地出让收入贡献可观。
2022年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的26.0%,地价占房价5成左右。近两年受经济下行周期影响,地方政府土地财政空间持续收缩,2023年的国有土地使用权出让收入是5.8万亿元,跌破6万亿大关,同比下降13.2%,相比2021年高点的8.7万亿元少了2.9万亿。
从宏观层面看,
2022年地方政府与房地产相关收入总额8.6万亿,其中国有土地出让金收入6.7万亿,5个房地产特有税种税收合计1.9万亿。2012-2019年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入从27.1%升至35.6%,后降至2022年的26.0%。2022年土地出让收入和房地产专项税占商品房销售额的63.4%。
从中观城市看,
选取北京、上海、广州、深圳、杭州、天津等11个城市进行房价构成核算。2022年,土地成本占房价的49.0%,税收成本占14.4%,建安费用占比19.5%,企业毛收入为7.0%,土地成本加税收成本占房价的5成左右。将2014-2022年房价增速对土地价格增速进行回归之后发现,土地价格每提高一个百分点,房价提高0.2个百分点,且土地成本上涨对房价上涨解释力很强。
2024年3月5日,《政府工作报告》部署2024年重点工作,提到“统筹好地方债务风险化解和稳定发展,进一步落实
一揽子化债
方案,妥善化解存量债务风险、严防新增债务风险”,“谋划新一轮财税体制改革”。化解地方隐性债务需要深化改革,处理好中央与地方、政府与市场、政府与金融等关系。
财税改革是中长期必然选择,要推动土地财政向税收财政和股权财政转型。
长期看,一方面,促进土地财政转型,加力发展新基建、新能源等产业建设,培育地方产业高地;另一方面,从土地财政转型股权财政,当前已有部分地方政府的超前意识摆脱房地产的依赖,打造地方特色产业集群。例如,安徽加速建设以信息技术、新能源、新材料为代表的新兴产业聚集地,常州大举“新能源之都”建设,通过股权投资孵化企业并拓宽财政收入渠道。
3
预测三:房地产市场面临调整、分化
房地产市场面临调整分化,调整就是消化此前的高房价、高库存、高杠杆,分化就是人口流入流出城市的市场将分化明显
我国房地产市场现状亟需调整:人地分离、供需错配导致一二线高房价、三四线高库存,“三道红线”前房企高杠杆高周转模式突出。
人地分离,主要由于中国城镇化战略长期存在“控制大城市规模、积极发展中小城市”的倾向,与人口迁移趋势背离。分规模城市看,2010-2020年1000万人以上城市城区人口增长25.4%,但土地供给仅增长2.6%;20万人以下城市人口增长22.8%,土地供给增长47.8%。
房企方面,与国际成熟房企相比,中国房企杠杆率普遍较高。
2022年末中国房地产全行业资产负债率达79.1%,较2020年的80.7%略有下降,但依旧处于高位,美国房企平均资产负债率为39.1%,处于较低水平。
近几年中央经济工作会议等强调房地产行业要探索新发展模式。在向成熟房地产市场发展路径中,我国未来房地产转型将着力聚焦于以下几大方面:
文:任泽平团队房地产是国民经济第一大支柱行业,事关经济恢复、民生就业和金融风险,一定要软着陆,避免硬着陆。我国当前处于新旧动能转换关键阶段,房地产稳,则经济稳,就业稳,金融稳
2024-06-10 19:00:08任泽平:中国房地产十大预测八月盛夏,2024年的博鳌房地产论坛如约而至,汇聚了一众业界精英与学术大咖。著名学者樊纲、陈淮,商业领军人物陈启宗,以及多位行业协会代表、经济学家和企业机构的嘉宾们共聚一堂,展开了深度的思想碰撞
2024-08-20 09:34:00经济学家任泽平:下半年房地产市场展望任泽平分析这一轮黄金上涨的原因最近,著名经济学家任泽平在京东金融直播时被提问,财富自由要靠投资还是工资?他回答,投资的本质就是认知的变现。那么,任泽平都买了什么?答案是,黄金。
2024-04-08 07:55:59任泽平分析这一轮黄金上涨的原因中金公司的研究报告对美国7月非农数据进行了分析,指出美国经济正逐步恢复正常,尽管衰退风险未显著增加,但美联储需要更强有力地传达降息意向,以减轻市场对其货币政策滞后性的顾虑
2024-08-05 15:19:41降息预期升温专栏作家任泽平在最新分析中指出,2024年3月的国常会上强调了房地产行业的重要性,认为其对经济及民生具有深远影响
2024-05-08 07:49:20任泽平:未来5年中国住房需求每年约9.4亿平