根据此前央行、国家金融监管总局联合发布的通知及各家银行公告的存量首套住房贷款利率调整细则，自9月25日起，各家银行机构将对存量首套房贷利率进行调整。
今晨开始，客户对房贷利率调整的关注度激升，建设银行、工商银行等手机银行App在使用存量房贷利率查询功能时出现了系统繁忙提示；“存量首套房贷利率今起下调”等话题冲上热搜，多名房贷客户在评论区表示已收到房贷利率调整短信，每月少还400-500元不等。
利好“二套转首套”人群
央行和金融监管总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）中明确，本次政策针对范围为首套房。
按照各家银行发布的调整细则来看，9月25日起，存量房贷发放时即符合首套标准且目前为LPR浮动利率贷款的客户变更利率无需申请，银行将批量进行调整；对于原来非首套，现在可认定为首套的贷款，需客户在银行申请认定后方可执行。
对于“二套转首套”的界定，有以下两种情况：
一是房屋购买时家庭没有其他住房，但因当地政府“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理贷款，现在地方政府执行“认房不认贷”政策的；
二是房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不认贷”政策的。
值得注意的是，有业内人士指出，“二套转首套”的这部分群体可能是受益最大群体。
东方金诚宏观研究在研报中指出，政策调整前二套房的贷款利率为5年期以上LPR加60个基点，调整后为LPR加20个基点，这意味着本轮二套房贷利率下限下调幅度最高可达40个基点。
不过，各家银行具体办理细则也有所差异，应以银行具体公告为准。建设银行(601939)在其手机银行、小程序等渠道上线“二套转首套申请复核功能”；工商银行(601398)也在其手机银行利率调整页面上线存量房贷利率调整功能。
提振消费、缓解提前还贷
2022年以来，受理财破净、经济下行、居民预期收入缩减等多方面影响，提前还贷屡掀高潮。
2023年至今，“提前还贷潮”并未完全停歇。中信证券(600030)首席经济学家明明指出，对于银行而言，下调存量房贷利率有利于降低居民住房消费负担、缓解提前还贷问题，避免居民部门资产负债表大幅缩表，又有助于银行留存优质客户。
在提振消费方面，存量房贷利率下调将会降低购房者月供负担，金融支出将部分转化为社会消费支出，从而提升消费倾向，从内需的角度拉动经济整体修复；居民可支配收入增加也对消费有相应的带动作用。
对楼市而言，存量房贷利率调降后可能出现趋势性企稳向上过程，房地产行业周期的上行拐点可能将到来。
东方金诚研究团队预计，各城市将持续落实“因城施策用好政策工具箱”政策要求，在放宽“认房不认贷”条件、购房税费减免、公积金贷款政策调整等方面入手，进一步优化调整购房政策。并且，可能会有更多的一二线城市加入放松购房政策的队伍中去，带动行业迎来趋势性回暖。
不过，从另一方面来看，存量房贷利率调降也是一把“双刃剑”。目前银行业净息差已处于历史低位，存量房贷利率下调会进一步压缩银行利润空间，增加银行经营难度。
因此，明明预计，存款利率调整仍未终止，后续可能继续推进存款利率下调节奏，推动存款利率市场化以对冲存量房贷利率调整给银行带来的压力。
