落户政策频出，释放什么信号？

近期，各城市陆续放开落户条件。《财经》统计发现：在全国常住人口超过1000万人的超大城市中，除北上广深四大核心一线城市和天津市，重庆、成都、东莞、武汉和杭州均已出台购房即可申请落户的政策。超过500万的特大城市（西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、苏州）也陆续出台买房即落户政策，常住人口在300万人以下的城市已基本实现落户“零门槛”。此外，青岛、沈阳等省会城市更直接提出租房即可落户。

买房落户政策并非首次出现。早在2006年、2008年和2015年，如杭州等热门落户城市曾三次放宽限定区域的购房落户政策要求。然而，在2016年前后，为响应国务院办公厅出台的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》提出的“大中城市不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制”，如成都等城市开始用条件入户与积分入户双轨并行的户籍迁移政策体系取代原有的购房入户政策。

接受《财经》采访的多位专家表示，此次买房落户对稳定楼市有一定的积极效果，或将有更多城市跟进。盘古智库老龄社会研究院副院长李佳告诉《财经》，落户政策频出，与部分城市的房价低迷有关。在房价不景气的情况下，一些城市想通过购房落户政策吸引流动人口，特别是来自农村和小城镇的流动人口，将购房的刚性需求从结婚生子扩大到教育、医疗等方面，推动房价回升。

一些居民告诉《财经》，由于房产与落户、子女入学、社会服务等功能捆绑，购房落户者往往期望能从当地未来发展中获益。上海交通大学安泰经济与管理学院教授陆铭告诉《财经》，各大城市陆续推出买房送户口，有望促进人口流动到经济增长快、就业机会多的地方。该政策不仅有利于增加个人的就业机会和收入，还能在宏观层面改善人力资源配置效率，降低人口数量减少的负面效应，推动城市可持续发展。

新一线城市购房落户力度加大，核心城市仍观望

多方寄希望于购房落户拉动房地产市场，但效果不及预期。

以“房价四小龙”厦门、南京、苏州、合肥为例，这些城市全面取消住房限购已超过半年，近期，合肥、南京、苏州三城再度陆续推出购房落户新政策，寻求楼市进一步复苏。

2023年9月，合肥市房地产市场调控工作联席会议办公室发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，宣布将全面取消限购限售。在调整限购政策方面称，在本市市区购买住房（含二手住房）的普通购房人，不再审核购房资格。

不过，新政策颁布后，合肥主城区商品住宅回暖预期仍不及预期。据安徽本地第一房研究院数据统计，2023年前10个月合肥市区商品房成交金额836.34亿元，同比下跌1.09%，成交面积376.21万平方米，同比下跌8.67%，成交套数29650套，同步下跌12.8%，而前11个月成交金额、成交面积和成交套数分别同比下跌达5.1%、12.6%和17.0%，呈现加速下降趋势。今年一季度，这三项数据进一步达到环比下跌50.3%、50.7%、49.7%，同比下跌均超过60%。

5月16日，合肥再发新政，宣布以合法方式取得本地商品住宅性质房屋所有权的，本人及其配偶、子女、父母可以向房屋所在地公安机关申请办理户口迁移。此前，落户合肥仍然有一定限制条件，即“所购房屋面积在60平方米以下时，购房者只能迁入本人、配偶和一名未成年子女的户口，父母和其他子女不能落户。”

南京市、苏州市作为长三角地区热点城市，在2024年上半年经历了楼市热度先升后降。对此，中指研究院市场研究总监陈文静分析表示，由于二季度前期积压的购房需求基本释放完毕，市场出现降温趋势，4月该地区重点城市商品住宅成交面积环比下降27.9%，5月-6月市场延续回落态势。以南京市为例，该城市3月成交量达到上半年峰值99.15万平方米，自3月中下旬开始市场逐渐回落，此后5月，南京市再次针对主城区和江北新区部分街道出台楼市调控政策。

5月11日，南京发布《关于合法稳定住所落户有关事项的通知》，方便有合法住房的居民办理户口迁入。按照规定，在南京市城镇地区有合法房产的人员，可以申请将自己的户口迁入，同时配偶、未婚子女和退休的父母也可以同迁。此前，南京曾于2017年2月1日正式执行积分落户方案，并将过渡期保留至2018年8月1日，正式废止买房即落户政策。直到去年10月，南京针对持有南京六区居住证、社保6个月（含）以上人员、缴纳社保的35周岁（含）以下大专学历毕业生以及长三角三省一市（江苏、安徽、浙江、上海）社保缴纳认可者放宽落户条件，并在今年3月，加大积分落户指标中的居住和社保加分比重。

6月2日，江苏省苏州市房地产长效机制试点工作领导小组出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》16条措施提出，在本市购买或拥有合法产权住房且实际居住的非苏州户籍人员，可以申请办理落户。据了解，该市当月新房市场、二手市场都呈现出回暖的态势，但以二手房成交表现来看，尽管6月苏州二手房成交量达5122套，环比5月4962套实现3.22%小幅增长态势，但今年上半年，苏州二手房共成交29263套，相较于2023年的37406套，同比下滑仍高达21.77%。

不过，《财经》梳理发现，在城市普遍放宽购房落户政策的情况下，核心一线城市仍处于观望状态。超一线城市中，仅有广州和上海推进放松购房的户籍限制。相较其他买房即可落户的城市，北京、上海等城市尚未完全放开落户限制。中原地产首席分析师张大伟表示，截至目前，全国还剩下四个一线城市、天津以及海南等地尚未完全落地买房送户口的政策。

“超一线城市具备放开落户的条件，但意愿不强。北上等核心城市更倾向于向外扩张，例如推进京津冀、长三角都市圈的发展。”李佳说。

李佳告诉《财经》，零门槛落户在技术条件上已经成熟。但户口上被绑定了太多其他因素，例如购房、就业、教育等，涉及方方面面，牵一发而动全身。同时，各地社保、医保存在差异，进一步加剧了落户的复杂性。

5月28日，广州市人民政府办公厅印发了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提出，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前六个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇。此前则需要缴满两年。

在上海，非上海户籍的单身人士只需缴纳三年社保或个税即可购房，但仍不可购买外环内新房，居民家庭可在缴纳满三年后在全市范围内购买新房和二手房。此外，多子女家庭无论是否本地户籍，均可在现有限购政策基础上再购买一套住房，并优化了个人住房贷款中首套住房认定标准。

陆铭告诉《财经》，政策的主要利好对象：一是无本地户籍的外来人口。二是青年人，他们的购房贷款和首付门槛有所降低。三是有置换需求的人，例如改善型住房的购房者。现在对普通住房的定义有所放宽，对购买二套房的要求降低了。政策将释放更多购房需求，激活房地产市场的活力。

落户是否应该与购房挂钩？

长期以来，中国不少城市将购房与落户绑定。从过往经验来看，购房落户为当地带来一定新增购房需求。

陈文静认为，允许购房落户、支持人才购房将住房政策与人口、人才政策相结合，有利于促进人口、人才流入，在一定程度上对购房需求释放也会起到促进作用。从短期来看，各地对落户限制进行放松或已成为重要趋势；从中长期来看，人口、人才持续导入，将为楼市提供更多住房需求，同样利好楼市发展。

但陆铭表示，落户应该基于实际就业和社会保障条件，不应该与购房挂钩。只要实际就业和社会保障达标，就应该允许落户。如果将购房与落户挂钩，而落户又与公共服务挂钩，这实际上是将公共服务的偏向给予有购房能力的高收入群体，反而会加剧公共服务的不均等。因此，落户政策应该以实际就业和社会保障为依据，避免将购房与落户捆绑，以促进更公平的公共服务分配。

“对于中国的潜在流动人口来说，购房能力才是决定是否留在某个城市的重要因素。”陆铭说，特别是面临结婚生子问题的年轻人，更希望能够在一个城市买房。例如，如果一线城市限制购房，他们可能会选择到二线城市落户、购房和生育。未来准一线、二线城市将与一线城市共同迎来人口的持续增长。

值得关注的是，落户政策放宽对吸引人口有一定作用。作为浙江省首个试行居住证转户籍制度城市，宁波自2018年以来五次放宽落户条件，带来了显著的人口增长，2023年更率先试行连续居住并登记满三年持有《浙江省居住证》可将户口迁入宁波，进一步降低了户口准入门槛。据第七次人口普查数据，宁波的省外流入人口数量占全部常住人口的33.4%。

“购房与落户关系并不平衡。”李佳告诉《财经》，通过购房获取落户资格，落户是被动与购房绑定在一起。但购房与落户又很难脱钩，因为现有落户政策不仅涉及户籍，还捆绑了其他相关政策，需要引入新机制来替代现有模式。

落户政策对拉动地产与人才引进作用有限

尽管落户政策密集出台背后，有救房市的考量，但接受《财经》采访的多位专家认为，靠落户政策拉动房地产市场作用有限。

李佳告诉《财经》，依靠购房落户拉动人口与地产，只能在短期内见效，房地产良性发展还需要长远规划，提前应对人口老龄化等挑战，避免过度依赖土地财政。

陆铭告诉《财经》，政府在吸引人口流入方面通常会采取三件套，即户籍制度、公租房以及子女教育支持，这些措施在经济发展水平较低时可能有效，尤其对新毕业的大学生有一定吸引力。随着经济发展水平的提高，各城市在当前的人才竞争中，希望吸引受教育水平高、创新能力强的人才，这些人群越来越看重的是城市的综合生活品质。高生活品质的城市能够吸引人才在此安居乐业，特别是服务质量和多样性较好的大城市，在先进制造业或生产性服务业领域存在比较优势，通常能够提供更多适合就业的机会。

“中国的住房问题须首先严格区分人口流入和人口流出的城市。”陆铭表示，对于能够保持人口正增长的城市，放松购房政策能释放人口流动带来的住房需求。但对于人口负增长的地区，该政策对房地产市场的影响不大，甚至可能导致人口进一步流出，使当地房地产市场消化库存更加困难。

在一些人口负增长明显、住房库存较多的城市，不仅住房，还有工业园和基础设施都面临闲置问题。陆铭建议，应进行减量建设和调整，否则经过20年的高速城市化发展后，一些基础设施和楼宇可能会因老化需要维护。若维护成本过高且没有持续需求，不如现在进行必要的拆除和减量建设，以避免未来投入大量资金却没有实际需求的情况。

例如，一些地方建设了八车道公路，但车流量很少，与其全部维护八车道，不如改为四车道，以满足需求并减少后期维护投入。短期内减少道路投资可能带来长期财政节省，否则维护资金不足，质量下降，可能会产生巨大隐患。

而对于一些人口持续增长潜力较大的城市，他同样认为，如今最主要的配套措施是规划住房和居住小区周围的公共设施，特别是学校和交通基础设施，如轨道交通的持续建设和地下管线的适应性改造，以齐全的服务配套设施形成相对独立的生活圈，满足基本公共服务和商业服务需求，推动城市的全面发展。