新城控股王振华回归猜想

7月初，一位网友在新城控股股吧里，抛出一个重磅且亟待证实的疑问：老王到家了吗？

熟稔这家房企的人都知道，这位“老王”，自然是公司老板王振华。然而，面对外界的疯传，新城控股一直沉默。

按照刑期推算，身陷囹圄已5年的王振华，应该在7月初重获自由，回到公司，或者老家常州。

不同于一般犯罪，王振华头顶的污点的确难看，当下贸然出现在公众视野，绝非上策。所以，做个鸵鸟，或许是唯一的选择。

5年前，王振华猥亵儿童东窗事发，新城控股遭遇重创。当年公司销售规模超过2700亿元，冲到行业第8位。事后，业务迅速收缩，应对艰难。

二代王晓松火线上任，开始守成的五年。没想到，他的谨慎，意外让新城控股冲过行业风雨，成为行业里为数不多，健康的民营房企。

但是，王晓松的谨慎小心，也让外界颇多微议，认为他没能带领企业持续增长。在行业乃至时代变革大局里，王晓松能否率领新城控股实现颠覆性发展，仍然存疑。

难道，一切要等到王振华归来？

出狱的消息

回想起那个夏天，如今62岁的王振华肯定追悔莫及，畸形的欲望，他被一道高墙隔绝了5年。这位身居新城系权力中心的灵魂人物，黯然失色。

不过，这个“状态”，将会伴随他于近期重获自由而改变。尽管，目前还没有官方消息证实王振华出狱的确切时间，但在外界，早已传开了。

最早的消息，出现在7月1日的新城控股股（601155.SH）股吧里。发帖人没有直接点名道姓，而是以“老王”，暗指这位民营房企实控人，是不是已经回家了?

简单一句话，撩拨起众人的神经。有人推算王振华的刑期，有人猜疑消息的真假，有人坐等公司公告。

王振华早年涉足纺织业务，和同时代崛起的企业家一样，白手起家、抓住宅地产发展机遇，积攒出第一桶金。

31岁那年，王振华和4位合作伙伴创立公司前身新城投资，通过投资江苏常州郊区的一住宅小区项目，一脚踏进房地产行业。

在常州稳扎稳打之后，新城投资的业务扩张到江苏省内。2010年，公司销售规模破百亿，为江苏首家。

随着公司发展壮大，王振华逐步构建起新城系商业版图雏形，先后推动新城发展控股（01030.HK）和新城悦服务（01755.HK）登陆资本市场。

公司做大了，王振华开始精心塑造品牌形象，并启用骆驼作为图腾，寄希望于学习借鉴骆驼精神，越走越远。

那是楼市黄金时代，房企们有更多资源和资金投入慈善事业，积极构建企业文化的重要一环。

公司曾表示，规划扶贫资金投入总规模多达10亿元。王振华先后带队远赴云贵地区调研扶贫工作。其2013年创立的“七色光计划”，旨在为贫困地区乡村小学捐建图书馆，后来延伸至儿童健康、人道救助等公益板块。

让外界没料到的是，热衷儿童公益的王振华，会倒在自己的畸形欲望之下。2019年7月3日，上海普陀公安分局以涉嫌猥亵儿童对王振华刑拘，次年6月，获刑5年。

王振华离开这5年

一场疾风骤雨，王振华的创业先锋、房企大鳄以及慈善家等一堆头衔，一夜之间破碎、公众形象轰然倒塌。

那个深夜，儿子王晓松火线上任，执掌这家年销售规模超2000亿元的房企。王晓松的低调风格，以及与王振华过往的不合，很少人相信他会成为接班人。

王振华时代，激进、高调是新城的主调，无论是在土拍市场，还是在物业销售领域，频频亮出肌肉，是行业黑马般的存在。

2019年下半年开始，新城控股踩下刹车，暂缓投资、暂缓拿地、压缩人员以及处置资产，转身降杠杆、降负债。

这成为公司发展历史上的一个关键节点，明显的效果是，债务状况得到改善。2019年6月底，资产负债率为86.70%，次年底降至84.73%。此后一路下行，截至2023年底，降至76.90%。

可能连王晓松也没想到，主动降负债，会让公司成为行业周期里的幸运儿。

2020年8月，“三道红线”规定出台，已提前降杠杆的新城控股，符合“三绿”指标，几无压力。之后，行业调整加剧，引发民营房企暴雷潮，新城控股躲过一劫。

收缩带来的另一个结果，是规模的萎缩。2020年，公司销售规模降至2000亿元内，较上年下降近14%，行业排名由第7降至第17。到2023年，已仅剩759.83亿元。今年上半年再降44.45%，为约235.54亿元。

王晓松守成

2009年，王晓松从南京大学环境科学专业毕业，进入新城，在基层轮岗锻炼，先后担任常州新城土建工程师、上海新城工程部助理等。

2015年12月，新城控股成功由B股转A股，王晓松被聘为公司总经理。不过，他并未在这个位置坐很久。

2016年1月，王振华被常州有关部门调查，王晓松“救火”，短暂全面主持公司业务。当年10月，即辞任。2018年8月，王振华辞任公司总裁，由儿子王晓松接任。

一年后，王振华事发，王晓松临危受命，被推选为董事长，全面执掌新城控股。他的行事风格与其父截然不同，以保证现金流为先，稳住基本盘为主。他认为，公司多年来信奉的骆驼图腾，正是寓意在最艰难的沙漠里，可以走更远的路。

在王晓松心里有着独特的理解——房地产类似加杠杆炒股，只能利用好优质资产，实现最大的收益，追求营业规模最大化，已经过时了。

早年王振华启动的住宅加商业双轮模式，新城控股被誉为“小万达”，迄今在全国拥有近200家吾悦广场。

2019年至2023年，公司出租及物业收入业务由40.55亿元增至106.31亿元，毛利率基本在70%左右。

这几年，无论市场环境怎样变化，公司基本上按期实现商场的开业，新增商业利用抵押贷置换掉信用债。

在今年5月底召开的股东会上，王晓松对外表示，目前未质押的吾悦广场35座，市场估值300亿元左右，另外还有15座吾悦广场会在未来两年内开出。未来这50座广场，可以融资置换目前剩下约17亿美元债务。

在很多人看来，王晓松没有突破其父制定的双轮驱动战略，只是寻求安全着陆。在当下仍然不断内卷的市场环境下，如何突破现有格局，或许要等到王振华现身之后。