考验各位信仰的时候，又到了。盼星星盼月亮，北京买房人一直期盼的楼市大招，终于在炎炎夏日中来了。
6月26日傍晚，北京市多个部门一口气发布了5条房地产调控政策，最受关注的是：首套房首付比例最低调整为20%，房贷利率3.5%。二套购房首付款比例调整为30%（五环外）或35%（五环内），利率降为最低3.7%（五环外）或3.9%（五环内）。
其实，调控内容大家已经不陌生了，无论是贷款利率还是首套比例，北京和上海的新房信贷政策基本保持一致。但对于最具信号意义的北京而言，这已经是其首付比例和按揭利率达到的历史最低水平，对购房人的让利也明显更多了。
算算账本就知道，按照500万总价的新房来说，过去首付款需要150万，而现在直接变为100万。如果再算算最新房贷利率，购房成本的降低就更明显了。
按照首套利率3.5%、100万元贷款本金、30年等额本息来算，购房者原来4.05%利率的房贷总利息支出为72.9万元，新政后的利息总支出则降为61.7万元，一下子减少了11.3万元的购房利息。
放到以往，这些都是足以引起购房人哄抢的大招。不过，面对如今的复杂市场，一面是二手房的“以价换量”，另一面是新房价格的不断下跌，最猛新政又能激起多大的水花？
“晚买半年立省120万”
北京新政发出后，有人欢喜有人忧。而成功赶上了这批房贷利率下调的沈雪，就属于买房大军中的“幸运儿”。“没想到6月26号出政策，房贷利率在LPR基础上减45个基点，我们利息一下子省了22万。”算算省下来的这笔钱，沈雪开心了一晚上。
赶上今年结婚的计划，沈雪早从今年年初就打定主意要买婚房，早早加入到看房大军了。起初，她的总预算只有300多万，而能被她选中的房子一开始也并不多，“当时想着手里有多少钱就买多大的房”。
“最开始看的偏老破小，东四五环比较旧的房子。”不过，房子看了两个月以后，楼市的跌势抚平了沈雪焦躁的心。她惊讶地发现，房子买得越晚，房价倒是跌得越猛了，“看到后面就越来越不着急了”。
看房两个多月后，沈雪的预算没有提升，但是可选的房源却变得越来越多了。“看到后面，300多万的预算我们竟然能挑到心目中喜欢的房子了，房子的品质也更好。”跌势不断往下走，沈雪也迟迟都没能下定决心。
4月30日，北京推出五环外松绑政策，允许已有住房达到限购套数的居民家庭或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房。但沈雪却没有匆忙做出决定。“430政策出来后，我观察了两周，当时挂牌也很多，但交易量没啥变化，买不起的还是买不起。”
直到“517”政策出台，央行等部门明确宣布要从全国层面降低首付比、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率。上海、深圳、广州开始纷纷响应政策号召，下调房贷利率和贷款比例。
但北京不一样。四个一线城市中，北京曾在一片萧条的楼市里走出了独立行情。今年3到5月，其他城市二手房成交都在齐刷刷下跌时，北京二手房成交连续维持在1.3万套以上，看起来欣欣向荣。
可仔细看就会发现，低价依然是促进成交的主因。国家统计局显示，5月份，北京二手房价格环比跌1.2%，同比下跌8.6%。
赶在房价下行的跌势，沈雪提前选好了房子，和房东谈好价格，甚至连交易合同也都签好了，只待属于北京的政策东风吹来。幸运得是，她不仅等来了政策的及时雨，房价也越等越便宜了。
“最开始看中的老破小需要330万左右，到了现在卖250万，而现在买的这个次新房，2023年的时候最高卖510万，到了去年年底430万，今年到手只需要333万。”沈雪说道。
和多数购房人相比，沈雪无疑是幸运的。北京回龙观区域一位中介对「市界」说道，能明显感觉到，北京未落实降利率、降首付等楼市新政，成了不少购房者选择继续观望的原因。“不少客户我们都会主动劝劝，让他们再等等。”
存量老客户不淡定了
和被政策利好吸引的买房人不同，看到新政出台的消息后，存量老客户们的心却凉了一大截。“昨天放款，今天出新政，明天执行。”6月26号下午，提前两天付了首付款的林霞，猝不及防地被新政拦在了门外。
实际上，林霞是这轮政策限购优化下，重新拥有买房资格第一批买房客。两个月前，北京“430” 政策出台后，林霞第一次品尝到了政策放开后的喜悦。一直想再在北京买改善房的林霞，终于等来了购买资格。
于是，她兴冲冲的跑到了北京五环外的区域，北苑、回龙观、新宫等区域的二手房看了个遍。5月9号，林霞相中了一套回龙观区域的房子，房子坐北朝南，属于小区里最抢手的户型，林霞决定就是它了。
签下合同之初，林霞给自己和家人做好了心理建设，“哪怕房子再怎么跌，咱也是刚需，也是自主”。可她万万没想到的是，她遭遇了一波来自房贷利率下调的“背刺”。
“我的贷款总额300多万，当时签的利率是二套五环外的4.5%，但现在最新利率调整成了3.7%，相当于我每个月要多还1560元。”林霞说道。
得知无法享受到新政最新利率调整，林霞马上找到她的贷款银行经理沟通，得到的回复是，“6月27号政策正式实施的放款时间为准，哪怕是26号晚上12点前放的贷都不行。”「市界」了解到，新政后北京地区银行已火速跟进最新贷款规定。
「市界」咨询一家国有大行房贷业务经理了解到，“新政房贷利率的生效规定，统一以放款时间为准，6月27号当天放款的客户都能享受到新政，而在此之前的客户只能按原定合同利率发放。”
沮丧之下，林霞还加入了一个存量客户自救群。据林霞观察，“大家第一反应都是和银行沟通和争取。但得知希望渺茫之后，有一些人也不愿意放弃，还在不断的反馈。”
新政当天，群里有人火速退了演唱会票，旅游也不去了，大家开始维持最基本的生活开销，一心提前还房贷。
放眼全国，随着首套房贷利率不断创新低，各地呼吁降低存量贷款利率的声音再起。与之相比，北京房贷利率不仅曾经是全国最高，也是这轮利率下调中最晚的城市。
对比数据来看，2019年10月~2023年10月间，北京首套房利率为LPR+55BP，对比同期内，上海首套房利率为LPR+35BP、深圳首套房利率为LPR+30BP，北京房贷无疑属于最高的一档。
2024年2月份，LPR下降了25基点后，上述期内购房业主的首套房利率则均统一更新为4.5%，但对比当下新最新的贷款利率3.5%来看，利率整整高出了1%。
这样高的利息差，也导致居民的提前还贷呼声再起。国泰君安数据显示，2017年以后，居民早偿率（即提前还贷比率）基本在20%附近波动，但自2024年2月以来，居民早偿率加速上行，4月达到37%的历史高位。
相比这轮“背刺”，更多存量购房者已经提前行动了。他们有的研究起了低利率的消费贷和经营贷，有的则开始考虑新一波还贷。在社交平台上，存量房贷“自救”成为讨论度最高的议题。
而在政策出台之后，每次和同事讨论买房话题时，林夏的眼里不再有期待和兴奋，而是转变成一声无奈的叹息，“眼看这个趋势，我不会再劝周围的人入场了”。
楼市急盼新一批买房人
对于购房者而言，楼市存在一个明显的冰火两重天。但对于等待了多时的开发商和中介来说，这场政策的及时雨，他们已经盼了许久。
早在半个月前，某房企大区营销总监张杰就和同事们做了一系列的规划准备，他提前让团队人员梳理名单，锁定客户，为北京这轮新政的到来提前做好准备。
“这次我们肯定是要抓住第一波客户的。”张洁说道。政策出来的当晚，张洁当晚一连发了20多个客户。平日里不太活跃的客户，也都开始积极问询，这些信号让张杰为之振奋。
而为了抓住最好的卖房时机，据张洁透露，不少开发商又重新拿出来“ 618” 时期的特价房源优惠，但并不敢贸然提价。
“目前开发商还是先观察几天，互相之间都要先看看竞品项目的表现，再来决定自己的价格。”见证过前两轮的调控效果后，这一次，张洁也不太敢抱有太高期待了。“前两轮调控出台之后，大家也都激动，但是看了一段时间之后又都观望了，大家普遍认为松绑调控政策让楼市更加稳定，但对市场的预期依旧不高。”
而为了吸引更多人买房，在首套房资格标准认定上，北京这次重新作出了新的划分。政策规定，本市户籍二孩儿以上购买二套房仍然享受首贷，相当于给多孩家庭又多发了一张房票。
但在张洁看来，这个政策短时期并不足以迅速刺激市场，“对两孩家庭来说，他们相当于重新拥有了一个首套购房资格，所以也更不会着急卖房，现在北京市场上卖二手房再买新房，平均置换周期已经超13个月了。”
这次新政，北京开发商人从“517”等到了端午节后。如今其他一线城市都已经新政满月了，北京这才终于响起了新政的前奏。但是，新房市场已经提前崩不住了。
半个月前，北京丰台南四环外一项目中建花香壹号就破了防，原本指导价设定为7万2，开盘直接4万9起，相当于打了68折，差点就让买房人的新房信仰崩塌了。
由于价格太吸引人引发火热关注，中建花香壹号开售不到半天就被叫停了。但实际上，新房的价格踩踏效应已经在北京楼市轮番上演。
“价格战打得太惨烈了”。张洁透露，“北京崔各庄区域的三个新房项目一齐开盘，本来定价原本都是8万8，其中一个客户先降价到8万5送精装修，另外一个8万5送精装送车位，最后那个一看又马上降到8万2送精装修。”
如今，潮水还未上涨之前，北京楼市开发商们势必还将展开激烈的价格战。再过几天，北京夏季的高温马上就要到了，楼市的温度也还会回来么？
近日，河北省承德市住房和城乡建设局等九部门印发关于《承德市促进房地产市场平稳健康发展若干措施》的通知，通知共计9项措施。
政府可收购部分商品房用作保障性住房、下调首付比和公积金利率等一揽子消化存量商品房相关政策部署公布，令不少媒体直呼“王炸”组合拳。
近日，多地出台住房公积金新政。根据中指研究院的统计，截至4月10日，全国已出台公积金优化相关政策的城市已超过70个，政策涉及从贷款额度上浮到提取条件放宽等，以此来进一步支持居民刚性和改善性住房需求。 图片 全国70余个城市出台住房公积金新政 3月份以来，山东烟台、青岛，黑龙江哈尔滨、内蒙古鄂尔多斯等地，纷纷出台住房公积金新政策，不同程度提高了公积金贷款额度。像哈尔滨和鄂尔多斯都宣布，夫妻双方缴存职工最高贷款额度由80万元上调至100万元，而烟台则规定，多子女家庭最高可贷100万元。 图片 央视记者梳理后发现，除了不同程度提高住房公积金贷款，各地还针对特定群体，对住房公积金政策进行了细化调整。比如贵州黔南州的新政策就规定，青年人才首次购买自住房，最高贷款额度为60万元。而江苏苏州、湖北荆州等地，则对针对个体工商户、自由职业者等灵活就业人员，推出相关公积金存贷产品，调整灵活就业人员住房公积金月缴存基数下限。 图片 中国社会科学院金融研究所副研究员 蔡真：这一次的公积金政策，在贷款的额度、贷款的期限，还有便利措施方面，各地都有很大改进。这对改善市场的平稳运行、提升市场的购买力都有明显的促进作用。 此外，湖南郴州、福建福州、内蒙古通辽等地则进一步优化了商贷转公积金贷款的政策，放宽“商转公”条件。 只要满足公积金贷款需求，公积金中心直接将贷款资金转入商贷银行，不需要贷款人到处筹措“过桥资金”，以此来降低购房者的房贷压力。 中指研究院常务副院长 黄瑜：在这个过程中，每个城市出台的角度和一些政策的细则是不一样的，也是因城施策的具体体现。一定程度也让一些刚性需求，包括一些刚性改善性的需求进行适度释放，让购房人群降低了购房门槛和购房成本。 图片 注意！购买此类住房还有福利 值得注意的是，近期的住房公积金政策密集调整优化中，“低能耗住房”补贴无疑是一大亮点。多个城市同时都在出台的住房公积金新政策中明确，购买绿色建筑可以享受贷款额度上浮的优惠。 “绿色建筑”并不是指一般意义的立体绿化、屋顶花园。简单来说，是指能够节能、节地、节水、节材和保护环境的建筑。我国“绿色建筑”评价体系共有6类指标，由高到低划分为三星、二星和一星，获得“绿色建筑”评价的建筑，都可以公开查询到。 图片 根据最新统计数据，我国新建“绿色建筑”面积已超90%。按照相关要求，到2025年，城镇新建建筑将全面达到“绿色建筑”标准。 图片 4月1日，鄂尔多斯发布的住房公积金新政中明确规定，购买绿色建筑最高贷款额度上浮10%。几天过后，北京住房公积金管理中心拟就使用住房公积金购买绿色建筑向社会征求意见，其中规定，购买超低能耗建筑的借款人，最高贷款额度可上浮40万元，这意味着最高可贷160万元。而同一天，广州也针对购买绿色建筑的购房者，推出提高公积金贷款额度的政策。 图片 广州住房公积金管理中心主任 冯卫：对于购买新建绿色建筑和装配式建筑住房的，一星级的上浮10%，二星及以上星级的上浮20%。符合二孩及以上家庭贷款支持政策的，贷款最高额度上浮30%。 图片 “新市民更加需要公积金贷款支持” “新市民更加需要公积金贷款支持，而公积金对这部分人群的覆盖率并不高。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，提高公积金贷款额度惠及的大多为公积金缴存覆盖率较高的机关、国企、事业单位等拥有固定工作的职工，相对而言，这部分人群住房拥有率较高。 2023年6月，三部门联合发布的《全国住房公积金2022年年度报告》显示，住房公积金制度惠及面持续扩大，2022年实缴职工超1.69亿人，比上年增长3.31%。 4月8日，苏州市住房公积金管理中心针对灵活就业群体出台了公积金新政，即推出灵活就业人员“乐居苏城”存贷产品，这开启了产品化缴纳住房公积金的新模式，引来很多人“点赞”。 图片 灵活就业人员缴存公积金可享受“灵活缴存、随时支取”的便利，真正实现“零存零取”，同时还能享受住房公积金的各项政策补贴。 新政发布后，一名苏州的房产中介立刻在社交平台表示，灵活存取相当于活期存款，利率为2.5%，存款利率可观，买房还可以享受公积金贷款。 这就相当于一个灵活就业人员开设了一个“零存零取”的“活期账户”。假设3万元存一年，可获得每年账户利息1.5%，共450元，开户补贴100元，利息补贴1%，共300元，一年收益合计为850元，年化收益大于2.5%；假设40万元存一年，可获得每年账户利息1.5%共6000元，开户补贴100元，利息补贴1%共4000元，第一年收益合计为1.01万元，年化收益大于2.5%。 图片 ▲图源：卡乐图片 摄影/贾琼 灵活就业人员如果想最快获得贷款额度，在满足贷款条件下，单笔缴存4.3万元，存满6个月后即可享受住房公积金贷款额度80万元；单笔缴存5.9万元，存满6个月后即享受住房公积金贷款额度110万元；单笔缴存8.8万元，存满6个月后即享受住房公积金贷款额度165万元（需要满足“筑梦苏城”相关政策）。同时还享受各类补贴，年化收益大于2.5%。 “这个杠杆效应非常明显，如果要获得100万元公积金贷款额度，差不多只需要5万元的本金，所以其实对于灵活就业者而言，意义非常重大，对于其他城市而言也具有非常好的启发意义。”易居研究院研究总监严跃进认为，为更好支持合理住房消费需求，苏州的模式对各地具有一定的借鉴意义。 严跃进认为，二季度以来，以旧换新、取消房贷利率下限、公积金政策属于各地优化住房政策频率较高的三项政策，也可以理解为二季度政策宽松的“三板斧”，实实在在降低了购房成本和交易成本。此类政策充分说明，二季度各地购房政策进一步优化和放松，进一步释放了宽松的环境。在严跃进眼里，目前，一线城市依然有比较丰富的政策工具。
上市计划屡次受挫，令万达一度陷入对赌失败的困境中。由此产生的巨大现金流压力，也令王健林无奈选择接受600亿战略投资以解燃眉之急，甚至不惜失去绝对控股权。
据天津市住房城乡建设委官网，4月10日，天津市住建委组织召开2024年度房地产市场检查工作部署动员会，从4月份开始至今年年底，在全市范围内开展房地产市场秩序专项治理
