“调仓”美的置业，何享健的地产雄心梦要“搁浅”？

随着房地产行业进入“剩者为王”的时代，越来越多的房地产企业在“活下来”的基础上，去思考如何走得更远、走得更好。作为民营阵营中少有的“示范房企”，通过剥离房地产开发业务，美的置业不仅减轻了自身的财务负担，也为未来的轻资产转型铺平了道路。

6月23日晚间，在港上市的美的置业突然公告，公司将进行股权重组，将全资持有的房地产开发业务产权线从上市公司重组至控股股东美的发展控股有限公司（以下简称“美的发展”）。

按披露的预计时间表，美的置业将在今年10月18日完成实物派发。系列重组完成后，美的发展将持有100%的非上市房开业务产权线和81.13%的专注经营性业务的美的置业股权。

据了解，重组采用实物方式分派，而对于不愿接受私人公司股份的股东，美的置业将提供现金替代方案，给选择现金的股东每一股支付5.9港元的现金对价，这一价格较美的置业现价大幅溢价约57.33%。

或受此消息影响，6月24日开盘后，美的置业股价一度冲至7.54港元，最高涨幅超100%。虽然收盘有所回落，但涨幅仍达69.87%。

公开资料显示，何享健和其儿媳卢德燕控股美的发展，这意味着，何享健家族将私有化美的置业的房地产开发业务。

溢价57%剥离房开业务至体外

近日，民营房企中至今还“坚挺”的美的置业突然宣布了重大重组计划。

仔细看该计划，美的置业的房地产开发业务将先进行内部重组，由私人公司全权持有该业务，然后通过实物分派私人公司股份+现金选择权的方式将私人公司从上市公司剥离。

也就是说，愿意继续留下来参与房开业务发展，并从中分享红利的美的置业投资者可以选择实物分派，即与公司控股股东美的发展一同持有私人公司股份。

而希望落袋为安的投资者则可以选择对等的现金分派，控股股东开出的条件是每股分派现金5.9港元，相比公告前一日收盘价溢价57.33%。

当前，美的置业经营主要业务包括房地产开发与销售，物业管理服务，商业物业投资与运营，及房地产科技。具体业务上，房地产开发及销售收入716.79亿元，占了总收入的97%以上。

若顺利剥离这一部分业务，美的置业的业绩规模、资产规模无疑将大幅度下滑。而保留业务中，截至2023年年末，物业管理服务方面，美的置业在中国66个城市服务385个物业项目，总合约建筑面积约9032万平方米；商业物业和产业园方面，在中国6个城市运营6个自持商业物业、4个第三方持有的商业物业及3个自有产业园。

虽然保留的业务营收占比较小，但其增速却不容小觑。2023年，美的置业物管收入同比增长33%至15亿元，在管面积同比增长22%至6535万平方米；商业投资运营收入同比增长23%至3.6亿元，在营商场的日均客流量同比大增94%至18.4万人次。

值得一提的是，当下二级市场对代表“重资产”的房地产开发公司和代表“轻资产”的物管公司估值也截然不同。

据中金最新的统计数据，其所覆盖的优质央国企内房开发商当前市盈率的平均值为5倍，而优质物管/代建公司的平均市盈率却能达到10倍。这或说明，剥离房地产业务后，美的置业的价值将会重新被市场估算。

事实上，剥离房地产开发业务并不意味着经营上的“一刀两断”，美的置业仍将保留对房地产开发业务的操盘运营，也就是说，尽管房地产开发业务不反应在报表数据上，但上市公司平台依然可以从中牟利。

从股价表现来看，6月24日，美的置业股价涨幅达69.87%。次日，美的置业股价继续上涨3.30%，两日涨幅达75.47%，这一涨幅已经远远超过了每股5.9港元的收购价格。

这也说明，市场对美的置业的“追捧”并非单纯由于收购价格的高企，而是市场对美的置业重组计划成功实施后的积极预期所驱动。

值得注意的是，自美的置业上市后，其股价就进入了下滑区间，所以相比于发行价，本次收购价格仍较为便宜。

具体来看，美的置业2018年公开发行1.8亿股，发行价为每股17.00港元，募资总额为30.6亿港元，扣除相关费用后募资净额为29.17亿港元。而当前收购价格为5.9港元/股，远低于当初的发行价。

背靠“美的”大树

事实上，从美的置业这一家公司上就可以映射出何享健对于“家产”的想法。在他看来，家族式企业对于美的而言弊远大于利，所以他很早就放言，美的集团一定不会成为家族式企业。

为了兑现这一承诺，2012年，何享健卸任美的集团董事长，又在不久后退出集团董事会。随着今年何剑锋从美的集团董事会中离开，如今美的集团的决策层里已没有“何家”的直系亲属。

不过，美的是美的，家族是家族，何享健家族当然并不满足于只担任美的集团的一名大股东。除了美的集团外，何享健家族还在美的集团体外“孵化”了很多公司，而美的置业正是其中之一。

彼时，为了筹备香港上市，何氏家族2017年11月29日在开曼群岛成立美的置业，并通过多次股权运作将美的置业“挪出”美的集团上市公司体外。

2018年10月，美的置业在港交所上市，股权架构浮出水面。表明上看，何享健不直接持有美的置业的股份，而是由其儿媳卢德燕通过美的发展、美恒有限公司和美域有限公司，控制美的置业78.57%的股权。

尽管美的置业和美的集团在股权上已完全隔离，但美的置业一直享受着“美的”品牌光环带来的优势。

据了解，控股股东美的发展主要通过增资、借贷、担保等方式，对美的置业提供资金支持。财报数据显示，仅在2023年美的发展就为美的置业提供了111.61亿元贷款，相比2022年增幅超四成。

大股东的信用背书、充裕的融资资源，让美的置业的安全垫增厚，被监管层选为民营示范性房企，率先通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资。

此外，美的置业还曾与交通银行、工商银行、建设银行、邮储银行、中国银行等五大行签署战略合作协议，获得了超千亿的授信额度。截至2023年末，银行授信额度1501亿元，其中尚未动用的额度有1198亿元。

在“美的系”的支持下，美的置业快速发展。2015-2018年，该公司分别实现销售金额111亿元、206亿元、507亿元以及790亿元，四年间的复合年增长率达到73.8%。

上市后，美的置业销售金额继续增长。在2019年，美的置业实现销售额1012.3亿元，同比增长28.1%，提前完成目标，并首次迈入了千亿门槛。到2021年美的置业的销售额更是达到1371亿元的“顶峰”。

在这个过程中，美的置业也实现了不俗的净利润表现，2019-2021年，美的置业分别实现43.05亿元、43.26亿元、37.44亿元。

净利润不断增长也推动了上市公司分红，期间，美的置业每股分别派发1.2253港元、1.6港元、1.6港元。也就是说，仅考虑分红，何享健家族就获得了约40亿港元的收益。

不过，随着地产进入下行周期，即使是含着“金汤匙”出生的美的置业也开始走“下坡路”，这或是当前何享健家族选择把地产开发业务从上市公司剥离的重要原因。

收缩“战线”

在房地产高速发展的那些年，大部分房企们在买地到卖房的过程中，都选择以重资产为矛，攻城略地，抢占市场。而不断扩张的资产负债表正是那个时期房地产市场的时代缩影。

而在如今房地产下行周期中，曾经的“扩表”变为了如今的“缩表”，“活下去”成为了每家房企最重要的话题。

在美的置业早期的战略方面，美的置业充分借鉴学习了同属于顺德的碧桂园，主攻二线及三四线下游城市，很少涉足一线及准一线城市。

而随着楼市的下行，美的置业开始调整战略方向。

以2023年为例，其新增货值分别位于广州、长沙、佛山等具备较强竞争力的城市，而原先广袤布局的类似于大理、柳州、株洲、九江等三四线城市正在逐步交付后退出。其中，2020年美的置业土储为5398万平米，而2023年这一数字下降至2591万平方米。

2023年，美的置业实现合同销售总额658.5亿元，与上年同期相比减少133.9亿元，2024年的销售目标也进一步压降至550亿元。

这一趋势也反应在利润上，2022年度美的置业取得17.26亿元的归母净利润，相比于2021年降幅达53.9%。2023年，美的置业归母净利润继续下降47.1%至9.14亿元。

为了降本增效，今年4月，美的置业调整了长久以来实行的组织架构，直接将现有六大区域平台公司都取消了，全面转型为总部直管城市公司的两级架构。

值得一提的是，在本次重组计划公告中，美的置业也强调，公司仍须承担沉重负担及债务以支持房地产开发业务。把房地产开发业务剥离，将可减少公司负债和与房地产开发业务的重资产属性相关的信用风险。

数据显示，截至2023年底，美的置业手上总现金及银行存款201.4亿元，其中现金及现金等值175.5亿元，比上年末减少约43亿元，若剔除17.7亿元预售监管资金，可动用资金余额156.8亿元。

而一年内到期的有息债务合计122.3亿元，应付账龄超1年的贸易应付款62.7亿元，两者合计已超过了可动用资金余额。

如今，剥离房开业务的美的置业能否重新得到资本市场的认可呢？