商办空置，形势很严峻

很多人说，地产行业已经进入“黑铁时代”。过去的好日子，一去不复返了。

而明源君最近却听到一个别样的观点，认为地产行业未来将进入一个全新的“钻石时代”。

理由是，参照成熟发达国家的经验，开发为王的时代过后，地产将进入资产为王的时代。在这个时代，优质的资产就像钻石一样，更加稀缺，也更有价值。

从目前来看，我们距离这个钻石时代可能还有距离。但不可否认的是，当前，地产企业都面临着新挑战：

不仅住宅规模见顶，其他物业类别，包括商办物业其实也已进入饱和状态。近两年，写字楼市场整体空置率上升，租金水平也持续承压。而接下来几年，市场还将迎来一波供应高峰。

数据显示，写字楼市场已供过于求。从增量开发到存量运营，接下来，写字楼将不再满足于提供物理空间，而是更强调其所能承载的内容与服务……

供需关系失衡，写字楼市场持续疲软

据戴德梁行的数据，今年第一季度北京写字楼的空置率为18.3%，上海15.77%，广州18.4%，深圳27.0%，四大一线城市空置率整体处于高位。

一线城市尚且如此，其他城市就更不用说了。数据显示，三线城市的写字楼业态或者商业办公业态空置率基本达到40%。

另一个参考指标租金水平也不慎乐观。

连续多年的高供应量，叠加市场新增需求疲软，各个城市的写字楼市场不得不“以价换量”。

戴德梁行的数据显示，截止2024年一季度末一线城市写字楼租金平均每月为216元/平方米，同比下降了5.7%。这个租金价格，大约已经下滑至于2011~2012年水平。

而接下来的供应高峰，极可能会进一步加剧写字楼去化/租金的压力。

今年至2027年，一线城市的写字楼都会维持较高的供应量。

比如深圳，预计今年内将有近120万平方米的甲级写字楼计划投入使用。透过数据，不难发现接下来四年内，深圳甲级写字楼将处于供应高峰期。

上海、广州也存在类似情况。而且，据戴德梁行统计，除了大中华区六大主要城市外，许多二线城市核心市场的新增供应总量也将超过百万平方米。

这也意味着，供过于求的局面可能还会进一步延续。

随着供应量持续上升，写字楼租赁市场的竞争也将进一步加剧。

以前，写字楼的持有者相当于“包租公”角色，但随着这条赛道日益拥挤，“躺赚”模式越来越难走得通了。

写字楼竞争进入新阶段，向管理要红利，向运营要效益

物理空间有边界，但基于物理空间提供的内容，却是无边界的。随着写字楼供需关系的逆转，客户的选择面比以往更广，口味也变得挑剔起来。

客户不再满足于运营方提供单纯的物业服务，而是希望通过这个租赁空间，获得更多的商务生态、生活服务，乃至企业发展机会。

竞争格局及客户需求的变化，驱动了写字楼运营模式的转变。

写字楼将从资源红利向管理红利转变，从前端管理到后端服务及资源运营的方向进化。以空间为载体，形成“产品+服务+社群+资源”的多元生态体系，力求为客户更多元、更有深度的价值。

1、丰富体验和服务，为客户创造更多附加值

过去写字楼仅为客户提供一个办公空间以及一些基础的服务，而后被动的等待客户再次续约。而现在，写字楼生态圈不断扩大，不仅拥有完善的配套服务，甚至能为帮客户的业务赋能。

①融入更多业态，丰富办公楼使用体验

写字楼的“内存“，正在急剧扩大。

写字楼供需双方不再是房东与房客的关系，而是从空间提供者转换为需求服务者，既要关注企业动向，也要关注在这里办公的人的需求，为他们提供更多软性服务。

除了传统的餐饮、零售外，很多写字楼还融入了更丰富的业态，比如引入引入酒店、会务中心、运动中心、心理辅导机构、睡眠中心等，为客户提供更多元的服务。

有些则通过与零售品牌合作，将一些新品发布会搬到写字楼里面。比如，引入彩妆品牌来做活动，并邀请有兴趣的租户来参加，给大家普及彩妆知识。也有些定期举办分享活动，邀请各界有影响力的专家学者开讲座，这些对于入驻企业的管理层也很有吸引力。

②构建商务生态圈，为企业发展赋能

空间是一个载体，基于这个载体，可以发展出无限的内容。

当前写字楼运营管理正是从提供物理空间，转向基于空间打造生态。通过对企业客户、产业链、政府机构等多方资源的整合，让一栋楼变成一个生态圈，客户足不出户便能链接到优质资源，实现圈层突破。

比如，某写字楼入驻了包括美国、荷兰、瑞士、意大利、中东、亚太等国家/地区的跨国企业，基于此，运营方通过一系列的活动，为这些跨国企业搭建起一个交流互动的生态圈。

例如组织女性主题活动，邀请各国大使夫人及客户公司的女性CEO们参加，双方在活动中产生了积极互动，从而帮这些客户接连了很多宝贵资源。

由于外企对国内一些机构不甚熟悉，该写字楼运营方还从中发挥桥梁作用，当客户遇到政策端的问题的时候，帮他们嫁接当地政府资源，解决他们的燃眉之急。诸如此类的服务，有效的赋能了客户公司的业务，增强了客户的好感。

③社群运营，提高客户的粘性与体验感

很多写字楼的运营者，都很注重开发新客户，而事实上，存量时代维护老客户往往比开发新客户更重要。

提高老客户的续租率，关键在于如何提高客户的粘性。打造写字楼的商务生态是一种手段，构建社群，加强人与人之间的链接，也是一种办法。

事实上，写字楼内的消费者，具有高度一致的特征，天然就具有私域流量价值。

以北京的望京地区写字楼的客户为例，22-35岁的客户占比达到81.4%，月收入1万元以上占比达到60.2%，客户特征高度统一，消费倾向也有明显的一致性，都是以餐饮与休闲娱乐为主。

基于客群的共性来设计私域运营的内容，就具有很高的可操作性。

我们看到，现在运营得好的写字楼，都非常重视社群联盟的打造。基本上，每个月、每周都有各式各样的活动，增强租户之间的黏性。

比如，针对入驻企业不同的管理层，建立对应的社群，如人力官社群、首席数字官社群，CEO社群、私董会等等，通过举办一系列的活动，让不同企业之间的管理者产生链接，在业务上碰撞出更多火花。

2、科技赋能，数字化助力管理降本提效

楼宇管理的目标，是实现租金提升，以及资产保值增值。在增量市场，租金收入比拼的是规模，谁的蛋糕大谁的收入就多。

而存量时代，比拼的是运营能力，既要开源，也要节流。降本提效是这个时代绕不开的话题。

管理降本增效，一方面依靠流程标准化，另一方面也离不开科技的赋能。

关于流程标准化，一些楼宇运营方已经做到极度细致了，甚至连接待来访客户的每个细节都通过SOP来管理。

数字化管理方面，围绕空间、服务和环境三大场景，通过搭建数字化运营平台，实现管理在线化、可视化、集约化。

一方面，将楼宇的全部管理数据统一到一个系统里，实现所有信息一屏掌控。
另一方面，借助云计算、人工智能等技术，打破各个系统之间的信息孤岛，实现各个系统的数据互联互通。

比如，一些写字楼已经实现客户信息全流程打通。租客一开始到访、签约、发单，到入驻后日常遇到问题，都能在一个系统中进行集中化管理。既可以方便的进行客户全生命周期的跟踪管理；同时，沉淀下来的数据，也能反过来指导管理动作提升，规避常见问题。

举例来说，客户遇到问题，可以通过客户端，与物业管理公司实时反馈。

以报事报修为例，直接在客户端下单，楼宇管理者通过管理大屏就能第一时间接收到消息，并且能够知道团队用了多久时间解决客户的问题，同时还能用来收集客户对此的满意度。

用数据来指导管理动作，提高管理的精准度。当然，客户满意度提高的，续租的可能性也会更高。

3、资产证券化，完成写字楼价值链条闭环

2024年3月，消费类基础设施REITs获批上市，商业、零售物业的资产证券化大门自此打开。

和商业地产相似的，写字楼的主要收入为租金和物业管理费，现金流稳定，在发达国家，写字楼都是REITs优质的底层资产。我国的写字楼发展为REITs的主体，同样也具有巨大潜力。

值得一提的是，证券化表面上以资产为支持，实际上真正能实现证券化的是基于资产所产生的稳定现金流。因此，"投-融-管-退"这一链条的闭环，重点还是在于“管”环节——如何让物业源源不断的产生稳定现金流。

管理运营能力，将是“资产为王”时代的核心竞争力。