最近几年，明源君一直强调，随着城镇化推进和经济社会发展，人民群众的住房观正从“有没有”向“好不好”升级，建设“好房子”成为房地产企业新的历史使命。
这意味着，在未来相当长的时间内，房企之间的竞争格局，不再是杠杆和规模的较量，而是回归到产品和服务的比拼。
按照住建部部长倪虹的话说，住房发展，归根到底还是要让群众住得更好。今后，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场和未来。
这次年报季，也有力证明了这一点。
据明源君统计，2023年实现盈利的房企，除了大部分货值均位于一线和强二线城市，还都十分注重产品力提升。
这其中，表现最为耀眼的，非华发股份莫属。
最近几年，华发凭借前瞻性布局和卓越产品力逆势崛起，以每年平均上升8个位次稳步成长。
2023年，在大部分房企业绩腰斩甚至亏损的情况下，华发股份实现销售金额1259.9亿元，同比增长4.8%；营业收入721.45亿元，同比增长19.35%；销售均价高达31545元/㎡，稳居房企第3位。
另据克而瑞数据，2024年前5月，华发股份实现操盘金额352.1亿元，位列全国top10，名次再创新高。
那么问题来了，每家房企都在强调产品力提升，为何华发股份能够脱颖而出？各地项目持续热销，华发到底做对了什么？其对“好产品”的理解究竟有何独到之处？
今天，明源君就以成都为例，详细解读华发股份的产品之道。
入蓉五年，盘盘热销
既是顶流，也是清流
说起成都，大家会想到什么？大熊猫、火锅、麻将，还是川剧变脸？实际对于房地产从业者来说，成都楼市在全国也是独树一帜的存在。
最明显的特征就是产品内卷。
比如去年年初全市大平层户型图纸只有四十来款，年底就达到了70多款；去年还算亮点创新的转角阳台，隔年就变成了基本操作；没有全采光电梯前室和LDK一体化设计，开发商都不好意思说自己在研发143㎡户型。
难怪有人说，房企要想在成都市场立足，光有两把刷子远远不够，而是必须要把自己打造成全面发展的“六边形战士”。就像高考状元，门门功课都优秀，没有短板。
而在强手林立的成都市场，华发股份只用了5年时间，就联合锦江统建、华润成功开发了包括华发统建锦江首府、锦江大院、锦江上院、锦江璞园、新川印、阅天府、锦宸府在内的7个高品质项目，开盘即热销。
比如，今年3月，总价约852万元起的锦宸府取证，84套房源引发上千名买家冒雨排队报名。5月，项目再次开盘，86套千万级房源吸引了1400余人报名，中签率仅有6%。
成都阅天府去年首开即热销10亿，今年一季度更是荣登成都高端楼市三冠王、成都楼市1-4月份高端项目销售套数TOP1。
锦江上院从去年3月底起连续9次推售，年销超50亿，无论是销售金额、套数还是面积，都稳居成都锦江区第一名。今年一季度，锦江上院更是一举拿下成都市叠拼业态销售金额&套数&面积“三冠王”。
新川印作为新川板块在售纯粹平层产品中单价最高的项目，自去年9月、10月、11月接连三月开盘，三开三罄，打破了“高价慢销”的楼市定律；今年第一季度，新川印的认购量及认购总金额均稳居新川板块首位。
得益于多个红盘热销，2023年，华发股份在成都录得销售额87.6亿元，同比增长约154%。
今年前5月，华发股份还以43.5亿元的亮丽成绩单，稳居成都房企销售排行榜第5，名次再创新高（数据来自中指院）。
另外明源君还注意到一个数据，今年前五月，华发股份在成都的销售均价高达36823元/㎡，是所有进驻成都的房企里面最高的，而且是遥遥领先。
销售均价排名第一，一方面离不开华发股份强大的市场洞察力和前瞻性布局，另一方面也得益于华发股份对成都高端人群需求的精准洞察，对成都高端住宅的价值探索，最终依靠卓越品质创造更高溢价空间。
不得不说，在房地产市场整体下行的大背景下，华发股份是行业内为数不多走出了“独立行情”的样板房企。尤其在竞争异常激烈的成都市场，华发只用了5年时间，就从一众品牌房企中脱颖而出，并牢牢掌握了成都高端产品力阵营的话语权，实力可见一斑。
难怪有业界资深人士表示，华发股份作为当下成都高改市场的强势主流和新兴力量，市场占有率高、销量占比大、产品创新力强已成市场共识。
拿对的地，做对的产品
围绕“四化十五优”创新升维
满足业主对好房子的所有想象
同样都是押宝一二线城市，同样都在强调区域深耕和产品力提升，为何华发股份能一路过关斩将，一跃成为成都顶流。
在明源君看来，拿对的地、站在客户角度精研产品，这是华发股份取得成功的两个关键。
一、多部门联动精准拿地，比成都更了解成都。
对于当下的土地市场，稍有不慎则失之千里，精准预判显得尤为重要。
深知这一点的华发股份，始终坚持研究先行，科学拿地。在土地投前阶段，华发的运营、营销、成本部门便已介入投拓，从项目运营、销售的角度为土地研判进行支持，实现土地资源价值最大化。
从华发股份在成都的布局来看，其沿着太古里——三圣乡——新川——天西的发展路径，每个项目都精准落在锦江区、高新区和天西板块等城市高价值区域，这些板块既是成都未来发展的重点方向，也是高端置业者偏爱的主场。
比如锦江首府所在的东大街板块，这里串联了天府广场、大慈寺、太古里、东大街金融CBD片区等诸多城市名片，是成都乃至整个西部区域极具收藏价值的板块之一。
新川印所在的新川板块，目前已吸引大批5G、人工智能、大数据、网络安全等领域的高精尖企业落户，是成都在大数据和人工智能时代提升城市竞争力的核心产业功能板块。
阅天府所在的天西板块，则是成都高端改善置业的首选板块之一。在坊间，有一种说法是：成都发展首看天府新区，天府新区发展，当看总部商务区。总部商务区的城市活力源，当看天西。
近两年，当越来越多房企回归成都主城区的时候，华发股份早已抢占先机，接连布局了7个高品质项目，为公司高质量增长打下了坚实基础。
二、围绕“四化十五优”进行应用场景创新，打造穿越市场周期的好产品。
随着生活水平的不断提高，人们对于好房子的要求不再单纯停留在“住”的功能上，而是转而寻求拥有更多附加值，即从空间需求升级到了身份需求、感知需求、服务需求、视觉需求。
说到这，就不得不重点说下华发股份多年持续研发成果的最新展现—“四化十五优”。
2024年4月，华发股份在业内首次发布“新一代好房子华发科技+产品体系技术标准”，形成“四化十五优”的好房子标准。
所谓“四化十五优”，就是以数字化、智慧化、绿色化、产业化“四化”为经，以数字智慧社区、智能家居、超高实得率、绿色低碳、科技精工建筑、智慧绿色园林等“十五优”为纬，在户型设计、智能系统等数十个细分科技领域实现创新突破，满足居住者对于美好生活的所有期待。
在集团总纲领的擘画下，华发成都各项目不仅将“四化十五优”一一落地，还因地制宜加入了几处创新元素，以实际行动践行华发“人无我有，人有我优”的产品理念。
接下来，明源君就分享几个“四化十五优”在成都项目的场景应用：
场景一：深度挖掘在地文化，与城市文明同频共振。
在华发股份看来，“新一代好房子”不仅是让群众住得更舒适，更是新时代城市人文精神的一种表达。
比如，锦江上院提取川西巷院里的“砖瓦”、”天井“、”檐廊“等元素进行设计转译，唤醒人们对本土文化中“院”的记忆。
锦江璞园从成都传统的院巷布局入手，将西蜀园林的清雅融入其中，通过“寻隐入画、逐水汀瀑、依山画居、藏幽望舒、畔画会友”景观故事线，探寻未来新生活。
新川印则以成都烟火为灵感，将水景、影廊、叠瀑、奢石等元素融入园林空间，展现“山水烟火里的慢生活”。
政府可收购部分商品房用作保障性住房、下调首付比和公积金利率等一揽子消化存量商品房相关政策部署公布，令不少媒体直呼“王炸”组合拳。
上市计划屡次受挫，令万达一度陷入对赌失败的困境中。由此产生的巨大现金流压力，也令王健林无奈选择接受600亿战略投资以解燃眉之急，甚至不惜失去绝对控股权。
近日，多地出台住房公积金新政。根据中指研究院的统计，截至4月10日，全国已出台公积金优化相关政策的城市已超过70个，政策涉及从贷款额度上浮到提取条件放宽等，以此来进一步支持居民刚性和改善性住房需求。 图片 全国70余个城市出台住房公积金新政 3月份以来，山东烟台、青岛，黑龙江哈尔滨、内蒙古鄂尔多斯等地，纷纷出台住房公积金新政策，不同程度提高了公积金贷款额度。像哈尔滨和鄂尔多斯都宣布，夫妻双方缴存职工最高贷款额度由80万元上调至100万元，而烟台则规定，多子女家庭最高可贷100万元。 图片 央视记者梳理后发现，除了不同程度提高住房公积金贷款，各地还针对特定群体，对住房公积金政策进行了细化调整。比如贵州黔南州的新政策就规定，青年人才首次购买自住房，最高贷款额度为60万元。而江苏苏州、湖北荆州等地，则对针对个体工商户、自由职业者等灵活就业人员，推出相关公积金存贷产品，调整灵活就业人员住房公积金月缴存基数下限。 图片 中国社会科学院金融研究所副研究员 蔡真：这一次的公积金政策，在贷款的额度、贷款的期限，还有便利措施方面，各地都有很大改进。这对改善市场的平稳运行、提升市场的购买力都有明显的促进作用。 此外，湖南郴州、福建福州、内蒙古通辽等地则进一步优化了商贷转公积金贷款的政策，放宽“商转公”条件。 只要满足公积金贷款需求，公积金中心直接将贷款资金转入商贷银行，不需要贷款人到处筹措“过桥资金”，以此来降低购房者的房贷压力。 中指研究院常务副院长 黄瑜：在这个过程中，每个城市出台的角度和一些政策的细则是不一样的，也是因城施策的具体体现。一定程度也让一些刚性需求，包括一些刚性改善性的需求进行适度释放，让购房人群降低了购房门槛和购房成本。 图片 注意！购买此类住房还有福利 值得注意的是，近期的住房公积金政策密集调整优化中，“低能耗住房”补贴无疑是一大亮点。多个城市同时都在出台的住房公积金新政策中明确，购买绿色建筑可以享受贷款额度上浮的优惠。 “绿色建筑”并不是指一般意义的立体绿化、屋顶花园。简单来说，是指能够节能、节地、节水、节材和保护环境的建筑。我国“绿色建筑”评价体系共有6类指标，由高到低划分为三星、二星和一星，获得“绿色建筑”评价的建筑，都可以公开查询到。 图片 根据最新统计数据，我国新建“绿色建筑”面积已超90%。按照相关要求，到2025年，城镇新建建筑将全面达到“绿色建筑”标准。 图片 4月1日，鄂尔多斯发布的住房公积金新政中明确规定，购买绿色建筑最高贷款额度上浮10%。几天过后，北京住房公积金管理中心拟就使用住房公积金购买绿色建筑向社会征求意见，其中规定，购买超低能耗建筑的借款人，最高贷款额度可上浮40万元，这意味着最高可贷160万元。而同一天，广州也针对购买绿色建筑的购房者，推出提高公积金贷款额度的政策。 图片 广州住房公积金管理中心主任 冯卫：对于购买新建绿色建筑和装配式建筑住房的，一星级的上浮10%，二星及以上星级的上浮20%。符合二孩及以上家庭贷款支持政策的，贷款最高额度上浮30%。 图片 “新市民更加需要公积金贷款支持” “新市民更加需要公积金贷款支持，而公积金对这部分人群的覆盖率并不高。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，提高公积金贷款额度惠及的大多为公积金缴存覆盖率较高的机关、国企、事业单位等拥有固定工作的职工，相对而言，这部分人群住房拥有率较高。 2023年6月，三部门联合发布的《全国住房公积金2022年年度报告》显示，住房公积金制度惠及面持续扩大，2022年实缴职工超1.69亿人，比上年增长3.31%。 4月8日，苏州市住房公积金管理中心针对灵活就业群体出台了公积金新政，即推出灵活就业人员“乐居苏城”存贷产品，这开启了产品化缴纳住房公积金的新模式，引来很多人“点赞”。 图片 灵活就业人员缴存公积金可享受“灵活缴存、随时支取”的便利，真正实现“零存零取”，同时还能享受住房公积金的各项政策补贴。 新政发布后，一名苏州的房产中介立刻在社交平台表示，灵活存取相当于活期存款，利率为2.5%，存款利率可观，买房还可以享受公积金贷款。 这就相当于一个灵活就业人员开设了一个“零存零取”的“活期账户”。假设3万元存一年，可获得每年账户利息1.5%，共450元，开户补贴100元，利息补贴1%，共300元，一年收益合计为850元，年化收益大于2.5%；假设40万元存一年，可获得每年账户利息1.5%共6000元，开户补贴100元，利息补贴1%共4000元，第一年收益合计为1.01万元，年化收益大于2.5%。 图片 ▲图源：卡乐图片 摄影/贾琼 灵活就业人员如果想最快获得贷款额度，在满足贷款条件下，单笔缴存4.3万元，存满6个月后即可享受住房公积金贷款额度80万元；单笔缴存5.9万元，存满6个月后即享受住房公积金贷款额度110万元；单笔缴存8.8万元，存满6个月后即享受住房公积金贷款额度165万元（需要满足“筑梦苏城”相关政策）。同时还享受各类补贴，年化收益大于2.5%。 “这个杠杆效应非常明显，如果要获得100万元公积金贷款额度，差不多只需要5万元的本金，所以其实对于灵活就业者而言，意义非常重大，对于其他城市而言也具有非常好的启发意义。”易居研究院研究总监严跃进认为，为更好支持合理住房消费需求，苏州的模式对各地具有一定的借鉴意义。 严跃进认为，二季度以来，以旧换新、取消房贷利率下限、公积金政策属于各地优化住房政策频率较高的三项政策，也可以理解为二季度政策宽松的“三板斧”，实实在在降低了购房成本和交易成本。此类政策充分说明，二季度各地购房政策进一步优化和放松，进一步释放了宽松的环境。在严跃进眼里，目前，一线城市依然有比较丰富的政策工具。
据天津市住房城乡建设委官网，4月10日，天津市住建委组织召开2024年度房地产市场检查工作部署动员会，从4月份开始至今年年底，在全市范围内开展房地产市场秩序专项治理
