近日，广州市花都区有楼盘推出“先住后买”活动，让购房者先入住进行体验，然后再决定是否购买。
具体操作上，市民可以通过楼盘公众号进行试住的预约登记。参与“先住后买”活动的诚意客户可以免费试住2天1夜，同时客户需要先交2万元的诚意金。市民试住之后若是觉得满意，可以选择购买；而对于已经付过订金的买家，试住后觉得不满意，也可以选择退订。
楼盘的相关负责人表示，项目打造了3套具有居家风格、设施齐全的试住房，客户可以从不同户型、不同楼层、不同视角来实景感受。和以往的样板房不同，这3套房子的水电、厨房等功能都能正常使用。在试住期内客户还可以亲自下厨体验，以降低购房风险、提升购房信心。
房子“先住后买”，消费者买单吗？
自央行5月17日发布房地产金融新政以来，全国多省份120多个城市已密集落地，宣布降低房贷首付比例、取消房贷利率下限等。
5月份当月，全国30个主要城市当月成交环比微升5.2%，但同比依然大幅下降38%，百强房企的5月销售额环比3.4%，同比-33.6%，可见效果非常有限。
考虑到5月时间较短促，所以6月份数据很重要。如果6月数据环比依然没有大幅度上升，那么可以认为市场对此前的房地产刺激政策失去了弹性。
具体就广州而言，不同板块在新政下的表现不同。热门板块看房的人多，部分板块则显得平静，区域分化明显、温差较大。这对房地产开发商来说，营销也到了拼刺刀见红的时候了。营销会更加激烈，各种新招、怪招都会频现市场。于是，我们就看到了“先住后买”这样的营销创新。
试用的方式，广泛地存在营销之中，对很多品类都有效。
对于高弹性的、非刚需的，随意性的消费，试吃、试用、可以诱导出新的消费需求。比如，开市客超市里就有很多试吃，品类繁多，全部试吃一圈，甚至能让你吃饱。顾客一边购买计划中的物品，一边随意闲逛，试吃一下，觉得好吃，价格也不至于太贵，就会随性而买，不会考虑太多。很多新品就这么推销出去，然后产生回购。
还有一类试用，是发生在“高焦虑消费”中。所谓高焦虑消费，就是需要学习研究、精心挑选，耐心比较，仔细思考才能做出决定的消费。这就需要对商品和服务进行深度体验，那么，试用自然就成为商家吸引消费者、推销自己的产品与服务的一种方式。比如，4S店普遍有试驾服务。消费者需要体验过待选的竞品车辆的驾驶、乘坐、内饰后，才会做出最终决定。
相比购车，买房是一个更是需要仔细思考的重大决定，消费者更需要体验。虽然房地产行业一直都有样板房，但其实也只是一个走马观花的过程，很难深度体验。
通过“先住后买”这一模式，购房者可以在购房之前，深度体验楼盘的产品品质、住区环境、社区配套和物业服务等生活场景。此外，购房者还可以趁着试住，研究一些自己的软装需求，比如，投影拿过来试试，能投多大；拿着一幅艺术照比划一下是否合适。这些在通常的参观样板房中，都是较难实现的。
试用环节，也是一个商家深度接触客户的机会。4S店的销售顾问，打电话给潜在客户游说，不可能打上一个小时。但陪同试驾，轻轻松松就能超过这个时间。销售顾问就能获得了大量的接触、游说客户的机会。
对房地产的试住也是如此，试住通常不会是一人，往往是一个家庭。入住之后，会产生大量的服务需求，这都给了房地产销售顾问大量接触客户的机会，就能深入地了解客户的需求、偏好，针对性地进行游说。对购房者而言，深度体验带来的对新生活的憧憬、向往，也会加强购房的动机。这也是开发商希望看到的。
开发商重视体验，消费者关注质量
但应该看到的是，这种购房体验，成本还是很高的。
首先，开发商本身设置了门槛，会先收客户2万元的诚意金，试住后觉得不满意，也可以选择退订。设置这样的门槛是必要的，可以挡住本来就没有购买意向的人。开发商这边还有房子的清洁、接洽、服务成本。但这些成本都不算什么，真正的成本，在购房者这边。
免费试住2天1夜，要耽误不少时间，搬一些生活用品，而且，新房的居住再怎么都不会很方便的。所以，这个措施，对于有强烈意愿的客户有效，能进一步加强他们的意愿；但如果意愿不是很强的客户，也不会对试住有太大兴趣。所以，某种程度上，这是一个锦上添花，而不是一个雪中送炭的营销创新。
各种各样的营销创新的出现，从根本上说，是因为“上车”时代结束了。
以前中国人喜欢把买房叫做“上车”，现在这个说法仍然维持下来，所以有人说，当下大力度的房地产新政下，是一个“上车”的机会。但是，所谓的“上车”，实际上是一个资产上涨时代的比喻，是说先搭上房地产这班车，就能搭上时代资产上涨这班车，不至于被越拉越远，拼命跑都赶不上。
但是，基于人口结构变迁，经济形势，房地产飞速上涨的时代已经过去了。车就停在那里，或者开得很慢很慢，和步行速度差不多，什么时候向上都可以上，没有差别。那么，“上车”时代就结束了。
上车时代的结束，意味着对房地产的需求特征，会发生很大的改变。
这一两年，深圳、广州，甚至各地都发生过不少消费者要求退房的事件。购房者的理由，往往是房屋质量不好，未达到开发商承诺的装修标准等等。但明眼人知道，其实就是因为房价下降了。购房者一开始未必不知道房子质量存在一些小问题，但如果是投资需求，反正自己不住，也就睁一只眼闭一只眼。购房者对质量都不那么关注，自然也就更没有所谓的试住深度体验的必要。
现在赶着“上车”的时代已经结束，需求由投资转向了更多的自住，房子的质量、体验就会变得越来越重要。从这个角度，试住营销，就是顺应这种改变的一个尝试。不难预想到的是，今后这类创新会越来越多，比如，会不会出现，先租后买？先租1年，1年后再买，租金算到房价里。
无论如何，这些营销创新，对市场，对开发商、对购房者来说，都不是坏事。也意味着一个房地产市场“消费者做上帝”的时代可能真的来了。
政府可收购部分商品房用作保障性住房、下调首付比和公积金利率等一揽子消化存量商品房相关政策部署公布，令不少媒体直呼“王炸”组合拳。
近日，多地出台住房公积金新政。根据中指研究院的统计，截至4月10日，全国已出台公积金优化相关政策的城市已超过70个，政策涉及从贷款额度上浮到提取条件放宽等，以此来进一步支持居民刚性和改善性住房需求。 图片 全国70余个城市出台住房公积金新政 3月份以来，山东烟台、青岛，黑龙江哈尔滨、内蒙古鄂尔多斯等地，纷纷出台住房公积金新政策，不同程度提高了公积金贷款额度。像哈尔滨和鄂尔多斯都宣布，夫妻双方缴存职工最高贷款额度由80万元上调至100万元，而烟台则规定，多子女家庭最高可贷100万元。 图片 央视记者梳理后发现，除了不同程度提高住房公积金贷款，各地还针对特定群体，对住房公积金政策进行了细化调整。比如贵州黔南州的新政策就规定，青年人才首次购买自住房，最高贷款额度为60万元。而江苏苏州、湖北荆州等地，则对针对个体工商户、自由职业者等灵活就业人员，推出相关公积金存贷产品，调整灵活就业人员住房公积金月缴存基数下限。 图片 中国社会科学院金融研究所副研究员 蔡真：这一次的公积金政策，在贷款的额度、贷款的期限，还有便利措施方面，各地都有很大改进。这对改善市场的平稳运行、提升市场的购买力都有明显的促进作用。 此外，湖南郴州、福建福州、内蒙古通辽等地则进一步优化了商贷转公积金贷款的政策，放宽“商转公”条件。 只要满足公积金贷款需求，公积金中心直接将贷款资金转入商贷银行，不需要贷款人到处筹措“过桥资金”，以此来降低购房者的房贷压力。 中指研究院常务副院长 黄瑜：在这个过程中，每个城市出台的角度和一些政策的细则是不一样的，也是因城施策的具体体现。一定程度也让一些刚性需求，包括一些刚性改善性的需求进行适度释放，让购房人群降低了购房门槛和购房成本。 图片 注意！购买此类住房还有福利 值得注意的是，近期的住房公积金政策密集调整优化中，“低能耗住房”补贴无疑是一大亮点。多个城市同时都在出台的住房公积金新政策中明确，购买绿色建筑可以享受贷款额度上浮的优惠。 “绿色建筑”并不是指一般意义的立体绿化、屋顶花园。简单来说，是指能够节能、节地、节水、节材和保护环境的建筑。我国“绿色建筑”评价体系共有6类指标，由高到低划分为三星、二星和一星，获得“绿色建筑”评价的建筑，都可以公开查询到。 图片 根据最新统计数据，我国新建“绿色建筑”面积已超90%。按照相关要求，到2025年，城镇新建建筑将全面达到“绿色建筑”标准。 图片 4月1日，鄂尔多斯发布的住房公积金新政中明确规定，购买绿色建筑最高贷款额度上浮10%。几天过后，北京住房公积金管理中心拟就使用住房公积金购买绿色建筑向社会征求意见，其中规定，购买超低能耗建筑的借款人，最高贷款额度可上浮40万元，这意味着最高可贷160万元。而同一天，广州也针对购买绿色建筑的购房者，推出提高公积金贷款额度的政策。 图片 广州住房公积金管理中心主任 冯卫：对于购买新建绿色建筑和装配式建筑住房的，一星级的上浮10%，二星及以上星级的上浮20%。符合二孩及以上家庭贷款支持政策的，贷款最高额度上浮30%。 图片 “新市民更加需要公积金贷款支持” “新市民更加需要公积金贷款支持，而公积金对这部分人群的覆盖率并不高。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，提高公积金贷款额度惠及的大多为公积金缴存覆盖率较高的机关、国企、事业单位等拥有固定工作的职工，相对而言，这部分人群住房拥有率较高。 2023年6月，三部门联合发布的《全国住房公积金2022年年度报告》显示，住房公积金制度惠及面持续扩大，2022年实缴职工超1.69亿人，比上年增长3.31%。 4月8日，苏州市住房公积金管理中心针对灵活就业群体出台了公积金新政，即推出灵活就业人员“乐居苏城”存贷产品，这开启了产品化缴纳住房公积金的新模式，引来很多人“点赞”。 图片 灵活就业人员缴存公积金可享受“灵活缴存、随时支取”的便利，真正实现“零存零取”，同时还能享受住房公积金的各项政策补贴。 新政发布后，一名苏州的房产中介立刻在社交平台表示，灵活存取相当于活期存款，利率为2.5%，存款利率可观，买房还可以享受公积金贷款。 这就相当于一个灵活就业人员开设了一个“零存零取”的“活期账户”。假设3万元存一年，可获得每年账户利息1.5%，共450元，开户补贴100元，利息补贴1%，共300元，一年收益合计为850元，年化收益大于2.5%；假设40万元存一年，可获得每年账户利息1.5%共6000元，开户补贴100元，利息补贴1%共4000元，第一年收益合计为1.01万元，年化收益大于2.5%。 图片 ▲图源：卡乐图片 摄影/贾琼 灵活就业人员如果想最快获得贷款额度，在满足贷款条件下，单笔缴存4.3万元，存满6个月后即可享受住房公积金贷款额度80万元；单笔缴存5.9万元，存满6个月后即享受住房公积金贷款额度110万元；单笔缴存8.8万元，存满6个月后即享受住房公积金贷款额度165万元（需要满足“筑梦苏城”相关政策）。同时还享受各类补贴，年化收益大于2.5%。 “这个杠杆效应非常明显，如果要获得100万元公积金贷款额度，差不多只需要5万元的本金，所以其实对于灵活就业者而言，意义非常重大，对于其他城市而言也具有非常好的启发意义。”易居研究院研究总监严跃进认为，为更好支持合理住房消费需求，苏州的模式对各地具有一定的借鉴意义。 严跃进认为，二季度以来，以旧换新、取消房贷利率下限、公积金政策属于各地优化住房政策频率较高的三项政策，也可以理解为二季度政策宽松的“三板斧”，实实在在降低了购房成本和交易成本。此类政策充分说明，二季度各地购房政策进一步优化和放松，进一步释放了宽松的环境。在严跃进眼里，目前，一线城市依然有比较丰富的政策工具。
上市计划屡次受挫，令万达一度陷入对赌失败的困境中。由此产生的巨大现金流压力，也令王健林无奈选择接受600亿战略投资以解燃眉之急，甚至不惜失去绝对控股权。
据天津市住房城乡建设委官网，4月10日，天津市住建委组织召开2024年度房地产市场检查工作部署动员会，从4月份开始至今年年底，在全市范围内开展房地产市场秩序专项治理
