楼市“四把斧”来袭，重振市场活力

文｜罗曾 实习生 于琪

5月17日，全国出台的四则重磅政策袭来。

易居研究院研究总监严跃进将四则政策总结为“四把斧”，即购房首付比例下调至15%、公积金贷款利率下调、房贷利率取消下限、收购库存房源充当保障房。

严跃进表示，政策具有非常强的市场震撼力，也有助于后续新房在内的库存进一步消化。并且，对于本周的市场交易、下周的地产股、今年全年的楼市行情、购房者市场信心的提振、房企资金状况的全面改善等都具有积极的作用，充分体现国家对于房地产市场的重视和支持，也充分体现购房市场向好发展的基础正持续增加。

“此类购房政策是购房历史上非常罕见的宽松，或者说是40年房地产发展历史上最宽松的一次，其能级超过过去所有的放宽政策，是历史级的购房提振政策，影响深远。”严跃进如是说。

首付比例下调至15%

中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》。通知内容显示，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

严跃进表示，此次政策属于中国购房历史上最宽松的首付政策，非常重磅，对于拉动市场交易具有非常明显的作用。过去全国购房首付比例最低为20%，但是关于继续降低，一直有反对或不同意见。但此次房贷首付比例历史性地做了下调至15%，是历史最低的首付比例，既是按揭贷款历史上的最宽松政策，也是最近几年各类购房政策中最为宽松的政策。

“此次政策市场反馈非常强烈，和过去的限购放松、认房不认贷相比，首付比例的下调，其能级远远超过其他城市的政策。其甚至可以理解为历史上最宽松的一条政策。自然说明国家层面对于去库存和支持合理住房消费需求高度重视，其对于房贷方面的拉动、对于刚需和改善型住房的快速释放和规模性释放等都具有非常重要的意义。该政策对于房地产市场和地产股等会产生非常重量级的积极影响。”严跃进如是说。

公积金下调利率至2.85%

在宣布首付比例下调至15%后，中国人民银行再度发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》。通知内容显示，中国人民银行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

对此，严跃进表示，此次政策对于市场的影响非常重大，是新一轮购房政策重磅且有力出击的重要体现。公积金贷款利率的下调，此前已经有行业内做过讨论。尤其是商业银行贷款持续降息的情况下，很多地方房贷利率到了3.45%的水平。这个时候和公积金贷款的利差已经差异不大了。所以公积金的利率下调是必然的。

“此次政策对于后续各地公积金贷款的申请、购房成本的降低以及支持住房消费提振具有积极作用。尤其是叠加房贷首付政策，对于后续购房者积极入市会产生实质性影响。后续‘低首付+低商贷利率+低公积金利率’的购房模式会形成，全力助力今年房地产销售市场的活跃，也有助于全面提振房地产市场的复苏。”严跃进如是说。

去库存：落实“以购代建”

5月17日，国务院保交房工作视频会议召开。中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

何立峰指出，房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

对此，严跃进表示，此次会议和近期传言的收购新房充当保障房房源的内容高度吻合，也说明这是近期的一项重磅利好政策。此次政策最核心的要点，也可以总结为“以购代建”。此类模式响应了此前中央“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，其将库存房源的收购消化、保障房的新建工作进行了结合。其把去库存和房地产三大工程等工作有机结合，符合市场规律，也具有非常好的导向。

严跃进分析指出，此类政策重心在于房企新房库存，其是有助于房企销售数据改善和资金状况改善。近期的一系列数据显示，无论是百城库存数据还是全国70城的数据，都说明市场面临压力。此类政策叠加，即首付15%、公积金利率下调、以购代建模式等，对于房企的资金面快速改善和向好发展等具有积极的作用。

取消全国房贷利率下限

在连续两则重磅政策后，央行再度出手。

中国人民银行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》。通知内容指出，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

严跃进分析表示，政策明确取消房贷款利率政策下限含义是，对于购房的房贷或按揭贷款，过去是有一个最低利率要求的，但现在这个利率下限取消了。通俗来说，过去有些城市最低利率为3.5%，但按现在政策，即便是定价低于3%都可以根据银行自己来决定。这也是房贷利率市场化的重要体现。

对于此类政策和过去其他城市的政策的区别，严跃进指出，过去是城市自己根据房价指数和一城一策的导向做的差别化政策，但是现在实际上是全国统一布局，所以是一次非常深入和系统的政策，对于全国房贷利率的持续下调、降低购房成本、明确市场预期、激活市场活力等都有积极的作用。