4月12日，深处舆论暴风眼的万科董事长郁亮，高调现身成都，参加了一场万科和新加坡政府投资公司(GIC)合作二十周年的庆典。
会后，郁亮特意发朋友圈称赞道，“二十年，市场起起落落。连续二十年合作，只有志同道合者才能做到”。而在这番温情的表述背后，万科正在遭遇一场史无前例的舆论风暴。
▲（来源/郁亮朋友圈）
短短一周内，万科接连曝出被烟台合作方举报、万科济南公司负责人肖劲被公安机关带走、集团高管传闻被边控等多个负面消息。万科A股价一夜回到9年前，最新市值只剩840亿元左右。
而诸多舆论的矛头，一致指向了万科引以为傲的职业经理人团队。要知道，作为房地产行业的“三好学生”，以郁亮为首的万科管理层，靠现代企业管理体制让万科长期站到了行业前排。
但在这场声势浩大的接连暴击下，投资者不禁开始质疑万科的公司治理结构和内部控制机制。而在真相还未明朗前，由合作方举报等事件诱发的恐慌情绪，持续笼罩在万科头顶。
关键时刻，郁亮的现身说法向外界释放了一个积极信号，万科和国际合作伙伴依旧携手共进。但市场对万科的债务偿付能力、评级下调等种种疑虑不会轻易消除，郁亮还得连续拆招。
合作伙伴“掀桌子”了
郁亮是苏州人，他的故乡以精致的园林和悠闲的生活著称，但在大多数人眼中，这位精力旺盛的掌舵者，更符合深圳奋斗不息的企业家精神。
万科成立已经40年，郁亮也已加入万科34年，从一名公司董事，再到财务负责人、公司总裁，一路坐到了万科董事会主席之位，他是地产纷乱时代里真正崛起的职业经理人。
凭借专业的风险预判能力，郁亮总能在行业遇到危机时充当“吹哨人”。但没人预料到的是，郁亮执掌万科7年时间后，万科的命运又来到了新的十字路口。
近段时间以来，万科不仅遇到了流动性压力，还遭遇了合作方的接连炮轰。而前来“揭短”的烟台百润等十家企业，都是与万科合作多年的伙伴。其中，烟台百润成立于2017年8月，同年10月与万科合作成立烟台创盈房地产开发有限公司，万科持股51%，烟台百润占股30%。
这些联名举报的数十家公司背后，则是一位叫李军的烟台企业家。那么，搅动万科舆情风波的李军又是何人？烟台本地房企相关人士李霞对「市界」透露，“李军在烟台房地产市场很有名，许多人都听过他的名字，江湖上传说很厉害，但大多没见过本人。”
据「市界」了解到，万科和李军合作开发地产项目已近10年，共合作有7个项目。而万科和烟台合作方的纠纷爆发，最早始于2023年8月，烟台百润等10家企业联合举报万科涉嫌挪用资金，此后又于今年1月份举报万科偷税漏税，到近期则直指郁亮的管理问题。
在近期指控郁亮的举报信中，烟台合作方的问题主要聚焦于3点：“指控郁亮团队成立影子银行；以体外循环方式搞财务运作中饱私囊；涉嫌偷税漏税。”桩桩件件，均指向了万科管理层治理不规范的问题。
追本溯源来看，万科和烟台百润等股东的合作模式，最早源自郁亮一手打造的项目跟投制度。2014年，由郁亮设立的项目跟投制度，让所有万科员工身份都发生了一个前所未有的变化。
这一制度下，员工们和企业不再只是简单的雇佣模式，而是需要员工拿出真金白银，从股权层面切实参与到项目利益分配中，和公司共担利益与风险。
可以说，项目跟投制度的出现，直接把房地产公司管理水平推上了一个新高度，同行们纷纷效仿。后来，各家在这一制度的基础上，各自演变出了不同的合伙版本，也催生了不少财富神话。
然而，市场顺风顺水的时候，大家有钱一起开心赚。可市场一旦进入持续下行，项目面临亏损时，原本利益共担的合伙人开始反目成仇，对簿公堂的更是不在少数。
“好学生”万科，同样没逃得掉“合作者倒戈”的魔咒。2021年以来，万科与烟台合作方联合开发的多项目销售不及预期，利润无法达到指标。万科发文提到，烟台合作方曾提出16亿元的赔偿诉求，后遭拒绝。
“烟台本地市场很小，房企销售额几个亿就能排进前十，规模都不算大。当年有钱挣的时候，不少企业还愿意一起和万科做，但现在没钱挣了，内部矛盾就开始爆发。”上述烟台房企人士说道。
对万科而言，和合作伙伴的纠纷原本并不是一件急需解决的大事。然而，恰逢万科面临债务偿付的关键节点，这封直指董事会主席的举报信，一下子拉响了万科舆情警报。
举报信发布的第二天，国际知名金融服务公司摩根大通，将万科企业的A股和H股评级均下调至低配。此后，万科连续遭到了惠誉、标普、穆迪三大评级机构的下调。
股价一连跌到9年新低
面对合作伙伴的犀利指控，万科曾作出过简短回应，坚称举报内容严重失实，并称已启动司法程序。但市场对此却并不买账，万科A股价直接创下了历史下跌纪录。
4月以来，万科A的股价走势不仅跌回到了9年前“宝万之争”的起点，更是频频创下公司2015年以来股价新低。而在舆论汹涌的关键时期，与多位高管相关的小道消息，再度让投资者绷紧了神经。
先是4月10日，万科济南公司总经理肖劲被警方带走，引发公众对万科管理层的担忧。此后，有关万科高管的传言愈演愈烈，陆续传出了万科高管蔡平赴美不归，集团高管被边控等传闻。
而这些空穴来风的消息，让万科的股价又一次绷不住了。受上述消息影响，截至4月12日收盘，万科A股价跌至7.1元/股，市值仅为767亿元，较2018年市值高点4524亿元已大幅缩水八成。
看着崩塌bengta的股价走势，万科的股价跌势让不少人感到唏嘘。要知道，2018年1月时，万科A股价曾冲上31.92元的高点，相应市值约为4524亿元，同期万科H股则约合人民币3786亿元，总市值合计约为8310亿元。
不少万科股民记得，仅仅在3年前的2021年，有投资者曾大声呼吁“珍惜30元以下万科”。但如今，这样的声音早已消失。截至4月18日发稿时，万科A最新市值为830亿元，即便加上万科H股市值418亿，万科集团总市值为1248亿元。
也就意味着，相较于2018年的高点8310亿元，万科A+H股已有接近7000亿元的市值蒸发。然而，万科的股价下跌只是房企市值蒸发的一个缩影。环顾整个房地产行业，曾经的金字招牌“招保万金”市值都已大幅缩水，纷纷退出千亿市值阵营。
而在如今的A股市场里，几乎找不出一家千亿市值的房企。一家长期关注万科的债券交易人士对「市界」表示，“房企不行的典型信号是，偿付违约或大面积停工，可万科还没出现这个局面，然而它的股价走势已经提前进入了爆雷前夕，可见市场恐慌程度。”
受股价市场拖累，万科的债券价格也出现了异常波动，进一步考验着债权人的耐心。要知道，债券价格持续波动下，万科的债券收益也会持续下滑，最终或将无法覆盖包括债务在内的刚性支出。
从事万科债券交易的陈斌对「市界」表示，“当下万科最需要保刚性兑付的是债券，而债券的舆情传播性更广，负面更容易放大，因此，保证经营节奏的稳定预期，对万科至关重要”。
4月14日下午，为稳住跌跌不休的股价和波动异常的债券，郁亮终于决定反击，临时召开了一场投资者交流会。对于被烟台合作方举报，万科强调，税务机关已对烟台万科进行稽查，不存在拒不交账的情况，亦没有认定烟台万科存在偷逃税款之主观故意等。
为了有力回击“高管被边控”传言，当日万科总裁祝九胜、朱保全等高管更是在微信群、朋友圈晒出自己的地理定位，祝九胜位于万科香港的楼盘，朱保全位于日本东京周边的千叶县。
会议结束后，万科将这份会议纪要一字不落挂到了公司官网上。文中坦诚，“从总的经营情况来看，当前万科的确遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压。”
好在，回应多个舆论热点后市场情绪平复，万科A股价微涨。然而，单靠一次声明并不能完全稳住市场预期。截至4月18日午间收盘，万科A股价跌1.55%至6.99元。
资产处置更积极了
长期以来，万科是一家被危机感驱动的公司，这是外界对万科一直以来的认知。但面对持续下行的市场行情，万科依旧没有及时踩住刹车。
这次投资者会上，万科管理层又一次详细剖析了过去的战略失误，“太依赖惯性”、“在不少城市出现投资冒进和失误”等。
如今，经历了一轮的起伏和不确定性，万科需要稳住阵脚，保持经营业务的持续稳定，而在这轮舆情风波倒逼下，万科也加快了处置资产的节奏。
此前，郁亮曾在业绩会上定下目标，今明两年公司债务规模将下降1000亿元，债务风险获得实质性化解。万科首席运营官刘肖亦曾透露，今年万科资产交易会更大，特别是大宗资产交易。
据《财联社》最新报道，针对近期市场上关于万科资产处置的传闻，万科正从战略角度出发，对旗下资产进行分类与结构优化。完成这一过程后，万科将根据具体情况对资产进行处理。
一位金融机构人士陈斌亦对「市界」表示，“之前万科很强硬，最近态度好转很多，情况预计会转化很快。”在陈斌看来，万科当前面临的危机属于流动性危机，还没到资不抵债的阶段。而在当下，万科需要进一步梳理资产，以更好和银行寻求新的贷款合作。
不过，想要实现千亿削债目标，郁亮的压力不低。作为一家最早涉足资本市场、深交所第二家上市公司，万科有着最为丰富的融资手段，此前更是施展过配股、发行可转债、增发等各类招数。
而到了最近这几年，万科更是成为行业内唯二家建立起来“总对总”融资模式的房企。“万科原来的融资模式非常牛，总对总的模式下，它的资金量大价低，比其他房企便宜了不少。”债券市场人士王伟对「市界」说道。
然而，在预售监管制度下，万科的融资模式从“总对总”变为“项目制”，这也意味着万科的现金流无法按偿债需求提取，偿债压力进一步变大。“对万科而言，边际恶化的后果是不可承受的，融资和行业持续下行，需要警惕加速挤兑的风险。”王伟说道。
好在，从债务集中到期日来看，万科的主要债务压力集中在今年第二、三季度，合计金额约为224亿元。对于即将于5月、6月到期的56亿元境外债券的具体资金安排，万科此前在投资者平台回应称，公司已经提前启动了相关置换和还款准备工作。
此前万科业绩会上，祝九胜曾提及万科两大新增融资渠道，一个是白名单输血，另一个则是经营性物业贷。这两项新增融资窗口也将成为万科的重要支撑。
不仅如此，万科也在陆续对北京、南京、上海等关键地区进行城市合并，重组管理区域，任命新负责人。据「市界」了解到，上述区域尚未出现大幅减员现象。
一直以来，郁亮对中国未来房地产市场规模的判断都一如既往，“9万亿-10万亿是正常的市场规模水平”。也就意味着，这个市场现在遇到了超跌，但地产行业不会消失。
但在房地产行业的一轮深刻变革下，真正能活下来的企业必将是少数。对于掌舵者郁亮而言，他需要想尽办法带领万科穿越风暴。
而在刚刚结束的一季度，整个房地产行业销售行情依然很拉胯，万科仍不可避免地受到冲击。2024年1-3月，万科累计实现合同销售金额579.8亿元，同比下滑42.8%。
2023年10月28日，万科A（000002.SZ）发布《2023年三季度报告》——营收894亿，同比下降31.6%；归母净利润37.5亿，同比下降22.5%。
对于外界高度关切的万科是否有信心“活下去”问题，万科董事会主席郁亮表示，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口。
“今明两年万科的债务规模将下降1000亿元，债务风险获得实质性化解。这里也郑重承诺，万科集团所有项目将保证按时高质量交付。”
近日，多地出台住房公积金新政。根据中指研究院的统计，截至4月10日，全国已出台公积金优化相关政策的城市已超过70个，政策涉及从贷款额度上浮到提取条件放宽等，以此来进一步支持居民刚性和改善性住房需求。 图片 全国70余个城市出台住房公积金新政 3月份以来，山东烟台、青岛，黑龙江哈尔滨、内蒙古鄂尔多斯等地，纷纷出台住房公积金新政策，不同程度提高了公积金贷款额度。像哈尔滨和鄂尔多斯都宣布，夫妻双方缴存职工最高贷款额度由80万元上调至100万元，而烟台则规定，多子女家庭最高可贷100万元。 图片 央视记者梳理后发现，除了不同程度提高住房公积金贷款，各地还针对特定群体，对住房公积金政策进行了细化调整。比如贵州黔南州的新政策就规定，青年人才首次购买自住房，最高贷款额度为60万元。而江苏苏州、湖北荆州等地，则对针对个体工商户、自由职业者等灵活就业人员，推出相关公积金存贷产品，调整灵活就业人员住房公积金月缴存基数下限。 图片 中国社会科学院金融研究所副研究员 蔡真：这一次的公积金政策，在贷款的额度、贷款的期限，还有便利措施方面，各地都有很大改进。这对改善市场的平稳运行、提升市场的购买力都有明显的促进作用。 此外，湖南郴州、福建福州、内蒙古通辽等地则进一步优化了商贷转公积金贷款的政策，放宽“商转公”条件。 只要满足公积金贷款需求，公积金中心直接将贷款资金转入商贷银行，不需要贷款人到处筹措“过桥资金”，以此来降低购房者的房贷压力。 中指研究院常务副院长 黄瑜：在这个过程中，每个城市出台的角度和一些政策的细则是不一样的，也是因城施策的具体体现。一定程度也让一些刚性需求，包括一些刚性改善性的需求进行适度释放，让购房人群降低了购房门槛和购房成本。 图片 注意！购买此类住房还有福利 值得注意的是，近期的住房公积金政策密集调整优化中，“低能耗住房”补贴无疑是一大亮点。多个城市同时都在出台的住房公积金新政策中明确，购买绿色建筑可以享受贷款额度上浮的优惠。 “绿色建筑”并不是指一般意义的立体绿化、屋顶花园。简单来说，是指能够节能、节地、节水、节材和保护环境的建筑。我国“绿色建筑”评价体系共有6类指标，由高到低划分为三星、二星和一星，获得“绿色建筑”评价的建筑，都可以公开查询到。 图片 根据最新统计数据，我国新建“绿色建筑”面积已超90%。按照相关要求，到2025年，城镇新建建筑将全面达到“绿色建筑”标准。 图片 4月1日，鄂尔多斯发布的住房公积金新政中明确规定，购买绿色建筑最高贷款额度上浮10%。几天过后，北京住房公积金管理中心拟就使用住房公积金购买绿色建筑向社会征求意见，其中规定，购买超低能耗建筑的借款人，最高贷款额度可上浮40万元，这意味着最高可贷160万元。而同一天，广州也针对购买绿色建筑的购房者，推出提高公积金贷款额度的政策。 图片 广州住房公积金管理中心主任 冯卫：对于购买新建绿色建筑和装配式建筑住房的，一星级的上浮10%，二星及以上星级的上浮20%。符合二孩及以上家庭贷款支持政策的，贷款最高额度上浮30%。 图片 “新市民更加需要公积金贷款支持” “新市民更加需要公积金贷款支持，而公积金对这部分人群的覆盖率并不高。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，提高公积金贷款额度惠及的大多为公积金缴存覆盖率较高的机关、国企、事业单位等拥有固定工作的职工，相对而言，这部分人群住房拥有率较高。 2023年6月，三部门联合发布的《全国住房公积金2022年年度报告》显示，住房公积金制度惠及面持续扩大，2022年实缴职工超1.69亿人，比上年增长3.31%。 4月8日，苏州市住房公积金管理中心针对灵活就业群体出台了公积金新政，即推出灵活就业人员“乐居苏城”存贷产品，这开启了产品化缴纳住房公积金的新模式，引来很多人“点赞”。 图片 灵活就业人员缴存公积金可享受“灵活缴存、随时支取”的便利，真正实现“零存零取”，同时还能享受住房公积金的各项政策补贴。 新政发布后，一名苏州的房产中介立刻在社交平台表示，灵活存取相当于活期存款，利率为2.5%，存款利率可观，买房还可以享受公积金贷款。 这就相当于一个灵活就业人员开设了一个“零存零取”的“活期账户”。假设3万元存一年，可获得每年账户利息1.5%，共450元，开户补贴100元，利息补贴1%，共300元，一年收益合计为850元，年化收益大于2.5%；假设40万元存一年，可获得每年账户利息1.5%共6000元，开户补贴100元，利息补贴1%共4000元，第一年收益合计为1.01万元，年化收益大于2.5%。 图片 ▲图源：卡乐图片 摄影/贾琼 灵活就业人员如果想最快获得贷款额度，在满足贷款条件下，单笔缴存4.3万元，存满6个月后即可享受住房公积金贷款额度80万元；单笔缴存5.9万元，存满6个月后即享受住房公积金贷款额度110万元；单笔缴存8.8万元，存满6个月后即享受住房公积金贷款额度165万元（需要满足“筑梦苏城”相关政策）。同时还享受各类补贴，年化收益大于2.5%。 “这个杠杆效应非常明显，如果要获得100万元公积金贷款额度，差不多只需要5万元的本金，所以其实对于灵活就业者而言，意义非常重大，对于其他城市而言也具有非常好的启发意义。”易居研究院研究总监严跃进认为，为更好支持合理住房消费需求，苏州的模式对各地具有一定的借鉴意义。 严跃进认为，二季度以来，以旧换新、取消房贷利率下限、公积金政策属于各地优化住房政策频率较高的三项政策，也可以理解为二季度政策宽松的“三板斧”，实实在在降低了购房成本和交易成本。此类政策充分说明，二季度各地购房政策进一步优化和放松，进一步释放了宽松的环境。在严跃进眼里，目前，一线城市依然有比较丰富的政策工具。
据天津市住房城乡建设委官网，4月10日，天津市住建委组织召开2024年度房地产市场检查工作部署动员会，从4月份开始至今年年底，在全市范围内开展房地产市场秩序专项治理
