万科经营性现金流14年为正，深铁董事长兼任副主席

文|关山

10月27日晚，万科发布2023年三季报。三季度公司实现营业收入894.16亿元，同比下降31.62%；归母净利润37.51亿元，同比下降22.53%。前三季度，公司实现营业收入2903.1亿元，归属于上市公司股东的净利润136.2亿元。

在行业环境剧烈动荡之下，万科的财务状况目前来看表现良好，公司经营性现金流连续14年为正，且今年1-9月在覆盖新项目投资支出后也保持为正。截至三季度末，万科在手现金1036.8亿元，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍，年内已无境外融资到期，境内待偿的信用债仅3.8亿元。

开发业务上，在楼市持续低迷之下，今年前三季度，万科实现销售金额2806.1亿元，保持行业头部梯队；其中，9月合同销售金额320亿元，环比增长41.6%。同时，万科聚焦一二线城市。今年以来，公司新增获取了37个新项目，总地价合计794亿，新投资中一、二线城市占比100%，已开项目整体投资兑现率达到94%。

经营服务业务上，今年前三季度，万科实现全口径收入405.3亿元。其中，商业业务方面实现营业收入65.8亿元。截至目前，万科旗下印力管理的商业项目营业收入为41.8亿元，在管商业面积超过1200万平方米，资产规模超过1000亿元，整体出租率达到95%。

10月26日，印力实现了REITs试点突破，中金印力REIT成为第一批正式进入公开发布阶段的消费类基础设施公募REITs之一。当晚郁亮在朋友圈表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，将帮助房地产开发商转型为不动产的经营服务商，也为投资者提供了更多选择，其深远影响将随时间而显示出来。

万科公告还披露，深铁集团董事长辛杰将兼任万科董事会副主席。公告显示，辛杰从2020年7月至今，担任万科董事；2017年9月至今，其出任深铁集团党委书记、董事长。万科方面回应中华网财经，大股东代表兼任万科董事会副主席属惯例。这反映出国资大股东对万科一如既往的坚定看好和支持，也有助于万科和深圳地铁在业务层面继续深入合作。

此外，万科对相关激励约束机制进行了更新。公告显示，万科董事会审议通过了公司2023-2025年度奖金方案，继续基于净利润为考核指标。公司董事会主席和总裁2023-2025年度现金薪酬方案继续和年度净利润挂钩，增加年度股价变化作为调节系数，将公司A股每日复权收盘价的全年平均值作为对比指标，强化股东利益导向。

而经济利润奖金制度将迭代为新的长期激励约束机制，目前正在积极研究中，原有方案相关责任义务已全部履行完毕，不再实施。

项目跟投制度也进行了相应迭代。此前的跟投制度更符合即售项目的业务周期，但伴随行业发展阶段变化。目前万科新获取项目中综合住区项目增多，经营性资产占比增大，原有跟投制度的部分条款不再适用于新的业务发展模式。因此，公司重新明确了跟投项目范围，调整了必须跟投人员、跟投项目模拟清算与退出的条件以及跟投方式等。