时隔3年中海重回上海拿地，土地市场整体低温运行

文|关山

10月24日及25日，上海第三批下半场集中供地10宗地块全部成功出让，总土地出让金478.8亿元，成交楼面均价28193元/平方米，10宗地块中4宗封顶摇号，4宗底价成交，土拍热度较第三批次上半场有所下降。

本次土拍仍以国央企为主，仅美的、天安两家民企参与，但均未能拿地。10宗地块均为国央企竞得，阔别上海3年之久的中海本次以约240亿元斩获徐汇龙华地块，象屿、建发、招商蛇口等深耕上海的国央企也均有所斩获。

本批次中赵巷、嘉定新城、闵行浦江镇、桃浦地块均为溢价封顶成交，其中，赵巷地块吸引到了超20家房企参与，是本批次中热度最高的地块。而宝山大场及徐汇龙华地块均为大体量复合型地块，开发难度较大，被华润及中海以底价竞得。浦东合庆镇及祝桥老镇均为浦东国资托底。

总体来看，中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示，本次土拍热度分化加剧，热门地块仍受追捧，地理位置较差或开发难度较大的地块则以底价成交。而最终10宗地块均被国央企竞得，未来，上海市场格局中，国央企占比也将进一步扩大。

事实上，自2021年下半年以来，全国土地市场便持续低温运行。根据中指研究院数据显示，2023年1-9月，全国300城住宅用地推出、成交规模和土地出让金累计同比分别下降34.4%、33.4%和26.4%，三季度降幅较二季度分别扩大18.4、1.3个和11.4个百分点。从财政部公布数据来看，近两年土地出让收入下降亦较为明显。

究其原因，中指研究院分析师孟新增认为，近两年房地产市场深度调整，今年以来调整态势延续，销售市场低迷导致企业拿地意愿减弱。

企业资金压力大，拿地更为谨慎且更为聚焦，仅热点城市或核心区域地块土拍热度较高，多数区域地块底价成交甚至流拍。拿地企业是以央国企为主，其他类型房企投资布局力度较以往下滑明显。例如地方国资托底力度减弱，根据中指数据，2023年1-9月，地方国资拿地金额占比仅为13%，较2022年全年下降29个百分点；民企拿地占比在两成左右，仍处于低位。

在孟新增看来，政府推地信心不足，推地规模大幅下降，也导致土地成交规模明显下滑。2023年以来全国土地市场供求缩量趋势并未改变，土地市场表现低迷，少部分城市保持一定热度，分化进一步加剧。

短期来看，土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，核心城市在政策带动下，销售市场活跃度提升后，土拍情绪有望进一步提升，优质地块将维持较高热度，全年土地出让收入降幅有望收窄。但从全国来看，在销售尚未出现持续性、实质性转暖下，孟新增预计，全国土地市场整体仍低温运行。