上海三批次首轮土拍热度下降,国央企包揽所有地块

文|关山

10月11日及12日，上海第三批首轮集中供地7宗地块全部成功出让，总土地出让金197亿元，成交楼面均价19697元/平方米，7宗地块中4宗封顶摇号，2宗底价成交。

（2023年上海第三批次首轮土拍商品住宅用地成交明细，图片来源：同策研究院）

值得注意的是，相比二批次土拍，本轮土拍参拍房企数量明显减少，最热门长宁地块也仅8家房企报名。整体而言，本次土拍约14家房企意向竞拍，比第二批次第二轮锐减34家，也是两年来参拍房企数量最低值。

并且本次土拍参拍房企均为国央企。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰认为，参拍房企数量明显减少且全部为国央企，主因在于土拍规则的变化，造成热门地块利润空间压缩，民企的资金压力再次加大。

上海三批次土拍采用“竞地价+竞品质+摇号”方式出让，较二批次不仅新增了竞报“高品质建设”要求，还明确最低装修价格标准。

在同策研究院分析师宋雪梅看来，上海土拍拿地门槛较高，也是第三批次首轮土拍未见民企身影的原因之一。“在资金要求方面，上海拍地要求沉淀自有资金达到地块起价的100%-110%。在当前行情下，只有央国企和极少数民企有这个实力。”

（图片来源：同策研究院）

上海第三批首轮7宗地块标准均为绿建二星。其中，4宗地块均达到最高限价。最终，保利以绿建二星及7%的公租房比例竞得中兴地块，招商蛇口以7%公租房比例竞得三林地块，新长宁以8%公租房比例竞得长宁地块，象屿以7.5%公租房比例竞得奉贤新城地块。

而7宗地块中金山及青浦西泽镇以底价成交，朱家角地块以2.12%溢价率成交。陈炬兰认为，这表明房企对远郊或开发难度较大地块仍保持谨慎态度，地块间热度分化仍在持续。

（图片来源：同策研究院）

总体来看，本次土拍热度进一步降低，4宗地块最后以绿建+公租房的形式竞得，地块高总价、高品质和利润空间的压缩。“上海土地市场开始了新一轮的淘汰赛，国央企将在拿地方面具备更多优势。”陈炬兰表示。