建业辟谣破产、中骏境外债违约，房企资金面仍承压

文|关山

双节长假期间,多数人都在享受难得的假期,让身心得到放松。但在困境中的房地产企业，压力丝毫没有减少。从长假开始前一天晚上，恒大宣布老板许家印被抓，5天后中国恒大复牌；到放假期间，中骏集团宣布违约；再到节后开工第一天，建业集团辟谣公司破产等传言，重磅消息贯穿了整个长假，也折射出目前行业的现状。

10月7日晚，建业集团官方微博发布声明称，有关“建业地产宣告破产”、“未能支付9800亿到期银行贷款及762亿利息”、“暂停支付所有款项”、“裁员仅剩下数百人”等均为不实信息。

建业集团还表示，今年前三季度，公司累计完成交付23277套、339.1万平方米，其中提前交付7585套。而在6月末，公司总计完成交付约1.34万套，面积约176万平方米。

建业集团旗下建业地产（00832.HK）于9月15日发布的中报则显示，2023年上半年，公司销售情况在1-2月短暂回暖后，随即逐月走弱。公司主要经营指标未达预期，上半年销售完成100.25亿元，同比减少28.6%；录得亏损约12亿元。尽管公司竭力采取各种措施，但资金状况仍持续承压。

此外，虽然在2021年7月后，建业完成了2022年底前到期的所有境外债务与利息的偿付工作，但在2023年6月还是作出暂停境外债务支付的决定，对境外债务开展重组工作。

建业也未能在2023年6月23日宽限期结束之前,支付2024年到期的7.75%优先票据的利息。而自2021年7月1日至2023年6月23日，公司已向境外债权人支付本金和利息约12.6亿美元，其中本金约9.3亿美元，利息约3.3亿美元。

就在建业辟谣的三天前，中骏集团控股（1966.HK）于10月4日午间公告称，公司没有根据2021年3月22日签订的银团贷款协议支付已到期的本金和利息共约6100万美元，将委聘外部顾问协助评估集团资本结构及流动性，并探索可行的全面解决方案。

上述未支付贷款已导致4支美元优先票据出现债务违约，涉及票据于2024至2026年到期，未偿还本金合共18亿美元。并且从2023年10月5日起，暂停公司各境外美元优先票据的交易。

而此前，中骏也如建业一样曾努力兑付债务，自2022年1月1日至2023年10月4日，其已偿还境外债务本金和利息共约15.6亿美元。但中骏在公告中表示，踏入2023年第二季度，公司的销售持续下滑，流动资金紧张状况日益严峻，境外兑付债务压力持续增加。公司认为应立即探讨整体债务的全面解决方案。

与房企频频展开境外债务重组不同，境内债方面，房企们的偿债压力实际上有所缓解。

上海易居房地产研究院研究员潘竑羽给出一组数据，2023年9月TOP30房企境内债总计发行100亿元，环比大幅下降55.0%，同比大幅下降31.9%。在9月份，TOP30房企债券偿还规模合计115.3亿元，环比减少31.3%，同比大幅减少50.4%。

“从9月TOP30房企的融资数据来看，融资规模和偿债规模均大幅下降，但融资成本有所回升。”潘竑羽表示，2023年9月TOP30房企境内发债成本为3.45%，环比上升13.1pct，同比上升17.3pct。

从房企经营业绩上看，百亿以上阵营企业数量还在减少。中指研究院企业研究主管陶淑茹表示，今年1-9月，销售额超千亿房企14家，较去年同期减少1家；百亿房企96家，较去年同期减少4家。

潘竑羽认为，目前房企资金面压力总体仍然较大，主因就是销售不景气导致回款减少。此外，部分民营房企受到爆雷影响，开展新融资十分艰难。而随着政策效果显现，四季度TOP30房企融资基本面将有所改善。

但需注意的是，受政府背书影响，当前央国企背景的房企不仅在金融机构中更受青睐，在销售中也更受购房者信赖，这导致民营房企与央国企背景的房企融资能力差距越来越大。抛开具体企业的存亡，潘竑羽认为，若放任部分民营企业持续承压，当前市场预期恐难以出现根本性扭转，进而可能影响到已经企稳和财务健康的其他房企，使得行业潜在风险进一步扩散。

（注：文章若未特别注明，“元”均表示“人民币”。）