文|关山
9月12日，一则“北京取消二手房指导价限制”的消息引发关注，报道称，海淀区29个小区的二手房交易指导价已经取消，超过指导价的房源也可以挂牌展示，并联想到这是继广州等城市放开指导价后，北京也放开二手房指导价。
据了解，北京并非取消二手房指导价，而是调整了上述29个小区的交易指导参考价。
例如从诸葛找房中搜索“蜂鸟家园”，一套1室43平的房源报价179825元/平方米，总价779万元。
根据诸葛找房数据研究中心此前公开的数据，蜂鸟家园小户型（60平方米以下）挂牌指导价为171000元/平方米；中户型（60-90平方米）和大户型（90平方米以上）设定挂牌指导价为146000元/平方米。
（图片来源：京房字，单位：元/平方米）
北京房地产业协会旗下公益平台“京房字”发文称，从海淀房协了解到，并非取消这29个小区的二手房交易指导价，而是随着市场实际情况有所调整，高价学区房仍然在指导之列。
早在两年前的9月，当时海淀部分学区房价格出现异动，个别小区甚至出现“一夜涨价20万”、“报价每平方米超20万元”的情况。同时，也有个别中介机构为争取更多销售房源，通过暗示、鼓动或直接帮助业主抬高售价等方式，恶意抢单、撬单。
所以在当时，海淀房协向中介机构发布、供中介机构参考的二手房交易指导参考价，中介行业内部自律，抵制哄抬房屋售价。
“京房字”指出，这次29个小区的二手房交易指导参考价的调整，虽然不再单独限定价格，但也将根据每个小区的成交情况来确定。对于报价明显高于当前小区成交均价、明显偏离指导价的房屋，仍然在指导之列。
事实上，今年以来北京二手房市场面临着一定的下行压力。诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，2023年1-8月北京二手住宅成交105010套，较2022年同期上涨9.8%；但是较2021年同期仍下降13.5%。同时4-7月连续4月呈现下滑态势，8月在政策利好拉动下止跌回升。
而在新政落地一周后，“卖一买一”需求推动下，一线城市新增挂牌量已经创年内新高。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，第37周（09.04-09.10，下同）一线城市二手房累计挂牌量和新增挂牌量双双上升，其中新增挂牌量环比涨幅超4成。而北京第37周二手住宅成交环比增3.27%；市场情绪则继上周迅速升温后迎来小幅回落态势为-0.72，较上一周下降0.04。
陈霄认为，二手房指导价存在的必要性正在减弱，为了提振市场、拉动购房者入市积极性，放松指导价是必经之路。
从去年下半年开始，很多城市已经逐步放松了二手房指导价。2022年6月底，西安暂停发布指导价；成都、广州和东莞等城市指导价也进行了松动，实际交易和银行放贷基本不受指导价影响；深圳也多次传出要对指导价进行调整。
陈霄表示，近期，多城官宣执行“认房不认贷”、取消限购限售等，对新房的利好性更强。而放松指导价是针对二手房的直接利好，有利于促进一二手房联动，提升房源流动性，带动置业信心的修复，对促进市场回暖有着重要意义。
易居研究院研究总监严跃进也认为，按照目前的各地政策思路，从此前的信贷三把斧到二线城市取消限购，再到目前二手房限价政策陆续放松，其成为9月份比较明显的政策演变逻辑。
