物企营收普遍下滑，基础物业服务仍是压舱石

文 | 关山

除鑫苑服务、佳源服务、旭辉永升服务、力高健康生活延迟刊发业绩外，截至8月31日晚，上市物企已有60家公布中期业绩。

从去年开始深陷“增收不增利”局面的物企，在今年上半年普遍出现了营收下滑。但不少央国企背景的物企,业绩增长都在20%以上。

在资本市场和房企增量这两个助推器失速的背景下，如何稳住基本盘，并探索出能够实现盈利的增长曲线，实现有质量的增长，是当前所有物企面临的课题。

业绩分化趋势明显

“无论是与去年同期相比，还是较之去年年底，大部分物企尤其是民营型物企，今年中报的业绩情况都更差了，不仅仅是增收不增利。”中物智库创始人杨熙对中华网财经表示，在民营物企的2023年中报数据指标里，很多都是负数，同比都在下降。

并且“分化”现象更为突出。央国企物业的2023中报数据显示，其业绩多数都呈现出增长势头，尤其头部的中海物业、招商积余、保利物业等，都实现近20%的营收增长，体量略小的京城佳业更是实现30%的营收增长。利润表现上，也都在持续增长。杨熙表示，这是因为央国企物业的关联房企，依然能够持续开发楼盘，支持物企的发展。

渐苒咨询创始人、渐苒物业研究院首席研究员汤晓晨也感受到物企分化严重，“央国企物业的经营确实较为稳健，他们不受关联方债务影响，新房交付、非业主增值服务所受影响也不大，在当前市场具有一定的竞争优势。”

保利物业、华润万象生活、建发物业、中海物业等都在强调要继续夯实规模领先的地位。也就是说，他们要抓住窗口期，让企业规模更上一个台阶。这种规模的增长，也带来了营收和利润的增长。

但是大量的民营物企经营状况非常不乐观，除了头部企业像万物云、绿城服务还相对稳健。2023年上半年，物业行业整体的业绩稳定性相比过往弱了很多。因而人们对于物业行业未来发展的预期，是焦虑。

绿城服务董事会主席杨掌法曾公开表示过，物业行业下行的背后，是对地产和资本市场的依赖过高。过往几年靠着地产的项目、收并购扩张，没有提升自身的核心竞争力，才导致了现在的局面。他认为只有这样下行挤出水分，才会让物业行业更加健康。

非业主增值服务坍缩

通常，对于物业行业的理解，只要企业不丢盘（服务项目），它就可以持续增长。这也是之前很多机构愿意投资物业行业的原因，就是看好物企的持续续费模式。

但今年以来，物企营收下滑更突出的主因，在于非业主增值服务的下降。所谓“非业主增值服务”，即开发商增值业务，是指为开发商做案场维护、前期咨询、查验交付房产等服务。这部分业务毛利相对较高，一般占基础服务营收的20%，而在一些民营物企，该服务甚至能够占到30%-40%的比重。

受房地产市场低迷的影响，非业主增值服务逐渐萎缩。而一时间，其他的基础物业服务很难以20%、30%以上的增速去弥补非业主增值服务下滑造成的缺口，继而在去年影响到了物企的利润水平，转至今年又影响到了企业的营收状况。

杨熙认为，非业主增值服务的比重还将持续性的下降。

在汤晓晨看来，今年上半年物企营收下降的原因，除了与地产关联的非业主增值服务的大幅减少，还有新房交付的持续减少，带来相关的美居类等社区增值服务的减少。

此外，在过去几年的非理性发展过程中，一些物企承接了大量收费水平不高的盘。而从去年到今年上半年，物企在经营压力下在大力清理这类项目，这导致公司的管理规模和营收规模都有下降。

回归主业探索增长点

非业主增值服务比重的大幅下降，相当于挤掉了业绩中的水分，余下的是基础物业服务的干货，其实反而有助于后续的业绩增长。包括发力新的业务，例如从住宅发展到针对大型场馆、公建等非住业务，或者涉足团餐业务等。

杨熙表示，开发商背景下的物企拓展新业务的第一步，往往都是承接非住业务，涉足公建、场馆、医院、学校等，持续地延伸基础物业服务。与此同时，市场竞争也更为激烈，抢项目投标时非常内卷，大打价格战。

物企拓展新业务的下一步延伸，是跨行进入到一些新的领域，包括城市服务类型的IBM设施管理、团餐，社区增值类型的电商、装修、租售，等等。

在汤晓晨看来，业主类增值服务中的零售团购、家政业务，发展速度并不快，渗透率也都相对低。而且过往物企在做这些服务的时候，更多的是节点性质。例如在某个节日，上一波商品促销，基本上全年通过几个节点拉高收入水平，它并不是一个健康的商业模式。

“在社区增值服务板块，很多企业其实并没有遵循领域的商业逻辑，只是偶然的脉冲性投入，做大流水。需要遵循这个领域的商业规律，特别是要有一些人才上的储备。”汤晓晨提醒道。

杨熙表示，“物企是希望这些新的营收体量的增加，能够弥补难以再增长的非业主增值服务的不足。”但每个领域都有自身的专业性，即便是在基础物业服务，从住宅到非住的医院、学校、河道治理。对物企来讲，也需要重新建立或进一步提升专业能力。

基础物业服务是压舱石

当过往以规模导向的增长路径不能够持续，时下，很多物企开始转变思路，不再追求整体营收规模，但要确保每一个项目是盈利的，即“有质量的增长”，提及回归服务本质，以客户为中心。

“很多物企其实忽略了基础服务板块，导致业主满意度下滑。所以，这些物企需要守住客户口碑，在基础服务层面夯实自己的基本盘。”汤晓晨说。

杨熙认为，“基础物业服务才是压舱石”，一方面别丢盘，另一方面还可以通过提供好的服务承接更多的盘。

资本市场助推物企高市值发展，房地产开发助推物企发展，这两个因素都已经结束。未来，物企将会进入新常态：既要适应没有更多的房地产增量的支持，探索如何在存量上实现发展；也要适应资本市场很长一段时间不会给于物业股更高的PE市值，进而使得并购减缓。

虽然目前物企希望走出独立性，但在业绩上，还是受到关联的房地产影响很大。汤晓晨预计，下半年，物企的业绩增长不会太理想，特别是增值服务也可能会出现一定程度的下滑。但也孕育一些新的增长点。

例如聚焦增值服务细分赛道，借鉴万物云的商业模式，以旧房改造和焕新服务等解决需求痛点，逐步形成差异化的竞争力，构筑企业的护城河；或是打造出到家类服务、托幼服务的真正价值。此外，深耕专业垂直赛道，在其他企业过度投入到to C端服务的时候，加大to B端的大客户服务，也更容易做出专业壁垒。

而无论是组织还是理念，都有悖于新发展方向的物企，最终被市场淘汰也是正常、良性的。行业需要不断的筛选优化。