招商蛇口加速培育业绩第二增长曲线

文 | 关山

在开发业务之外，招商蛇口（001979.SZ）正在加快培育公司的第二成长曲线。

8月28日晚间披露的2023年中期业绩显示，1-6月，公司实现营业收入514.42亿元，同比下降10.63%；实现归属于上市公司股东的净利润21.53亿元，同比上升14.09%。而公司管理范围内全口径资产运营收入31.2亿元，实现EBITDA（税息折旧及摊销前利润）16.6亿元，分别同比增长22.5%和26.1%。

销售金额同比增4成

招商蛇口上半年销售稳增、投资积极。

1-6月，公司累计实现签约销售面积683.96万平方米，同比增加40.30%；累计实现签约销售金额1664.36亿元，同比增加40.07%。

上半年，公司全口径签约金额排名行业第五，较去年同期提升一位。上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京、长沙、南通、徐州、温州、无锡等12个城市进入当地流量销售金额排名前五。

在开发业务上，招商蛇口强调“区域聚焦、城市深耕”，在其看来，上半年能够完成如此销售任务就是得益于此。因而在拿地方面，也一以贯之。

1-6月，公司累计获取25宗地块，总计容建面约238万平方米，权益地价345亿元。“强心30城”的投资金额占比100%，其中“核心6+10城”的投资金额占比达98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。例如在北京获取了3宗项目，地价投入达88亿元。

同时，公司还以城市更新、收并购等为抓手多元拓展，在上半年成功落地佛山宝华旧改项目。

资产运营轻重模式并举

分业态看，上半年，公司的集中商业在营项目36个，总经营建筑面积约201万平方米；在建及筹开项目42个，总经营建筑面积约296万平方米。公司集中商业运营收入为6.69亿元，实现EBITDA2.7亿元。

上半年新开业琴湖花园城（二期）、深圳会展湾花园里、徐州花园里3个项目；新拓展杭州崇贤花园城重资产项目，佛山招商花园里轻资产项目。截至6月末，战略品牌实现325家合作，带动项目招商，全国项目引入218家城市、片区首店。

写字楼在营项目29个，总经营建筑面积约110万平方米，其中80%布局在一线城市；在建项目14个，总经营建筑面积约102万平方米。上半年，公司写字楼运营收入为5.89亿元，实现EBITDA4.41亿元。

此外，公司主要运营管理的网谷、意库和智慧城等产业园产品线，布局在国内核心一二线15个城市，规划经营建筑面积233万平方米。上半年，产业园在营项目有30个，总经营建筑面积约209万平方米；产业园运营收入（不含蛇口产园REIT资产）为5.07亿元，实现EBITDA 2.27亿元。

在上半年，南通海门招商局邮轮配套产业园3号地块顺利开业，深圳蛇口网谷创享大厦、青岛网谷汇智园进入筹开期。通过产业资源对接、专项渠道拓展，园区产业聚集度较年初平均提高4.8%。

值得一提的是，自2022年沪深交易所发布扩募指引后，公司以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，实施蛇口产园REIT扩募及购入基础设施资产工作，扩募份额于2023年6月16日在深交所上市，是首批基础设施REITs扩募项目之一。本次扩募后，招商蛇口实现投资收益约8.06亿元。

非住宅业态物管面积占比6成

在城市服务上，招商积余（001914.SZ）作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台，截至2023年6月，在管项目2011个，管理面积达3.3亿平方米。

上半年，招商积余实现营业收入69.78亿元，较上年同期增长23.58%，实现归属于上市公司股东的净利润4.19亿元，较上年同期增长26.65%。

分板块看，受物业管理项目增加及收购子公司并表，物业管理业务实现收入66.9亿元，同比增长23%；受在管商业运营项目增加及同期基数效应，资产管理业务实现收入2.8亿元，同比增长30.6%。

市场规模化开拓方面，招商积余同样在深耕非住业态。上半年，公司实现新签年度合同额18.87亿元，同比增长18.3%，其中第三方项目新签年度合同额16.5亿元，千万级以上项目占比超55%。

2022年收并购的积余上航、积余南航、积余汇勤、积余新中4家企业，在2023年上半年新签项目年度合同额合计超1.3亿元。

截至6月末，公司来自第三方项目的管理面积为2.19亿平方米，占比66%；非住业态管理面积达1.99亿平方米，占比60%。

国信证券指出，招商积余的非住业态保持良好发展势头，2023上半年收入占基础物业管理总收入的比重超七成。同时，公司非住业态多个细分赛道加速发展，优质项目进一步增加，新增办公类、园区类、政府类项目上百个。

在商业运营方面，截至2023上半年末，公司在管商业项目61个，管理面积达346万平方米，其中公司自持项目3个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目53个，第三方品牌输出项目5个。在持有物业出租及经营业务方面，公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为48.86万平方米，截至2023上半年末，总体出租率为97%。